兵庫県高砂市米田町島字二反田７４番１外(宝殿駅・伊保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


88,900円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市米田町島字二反田７４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を88,900円/㎡としました。

兵庫県高砂市米田町島字二反田７４番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市米田町島字二反田７４番１外
住居表示 
価格88,900円/㎡
交通施設、距離宝殿、650m
地積931㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗、事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北東14.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡本朋美氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本朋美
価格89,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近接する大型複合商業施設をはじめ、周辺では顧客誘致力の高い店舗が多く出店しており、近年急速に繁華性が高まっている。
地域要因の将来予測対面側に大型複合商業施設が存する国道2号沿道に立地し、車両や顧客の通行量が多い繁華性の高い商業地が形成されており、将来的にも安定的な店舗・事務所需要が見込めるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高砂市及び隣接市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者・法人等で、全国展開する店舗等の出店も見られる。近隣地域は店舗の集積度が高く関連商業施設との位置関係も良好で、安定的な需要が見込めることから地価は横ばいから上昇傾向へと転じている。なお、取引は事情含みのものも多く、規模や立地条件等によって取引価格水準はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
一般的要因市内の商業地の市場は二極化しており、幹線沿道の繁華な地域は需要が高く、一方で駐車場がなく高齢化が進む既存の近隣商業地は衰退傾向にある。

中田信氏による調査レポート

不動産鑑定士中田信
価格88,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域で、別段の変動要因は認められないが、至近に集客力のある複合型店舗が存し、需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測国道沿いに飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ市内中心商業地域であり、今後も店舗等の入替わりは予想できるものの、概ね現状で推移するものと思料する。地価は僅かながら上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は高砂市及び周辺市町の広域的な圏域内の商業地域であり、特に同市内の幹線道路沿いの商業地域と価格牽連性が強い。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人や法人が中心である。路線商業地にあっては駐車場台数、交通量、視認性等による需要の強弱が顕著で、移り変わりも激しい。取引の中心となる価格帯は規模等によりバラつきがあり明確には見出し難い。近隣地域周辺は核となる複合型施設の集客力の影響から競争力が相対的に高い。
一般的要因幹線道路沿いの大型商業施設の隆盛により、既存の商店街はシャッター通りとなりつつある。商業地の地価は立地条件による二極化傾向が顕著である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7831389
北緯 134度7998538

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宝殿駅(地価相場 64,900円/㎡)伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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