兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６(伊保駅・山陽曽根駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


59,800円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６(兵庫県高砂市梅井４−３−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,800円/㎡としました。

兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６
住居表示梅井４−３−９
価格59,800円/㎡
交通施設、距離伊保、600m
地積178㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北東7.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

眞鍋健二氏による調査レポート

不動産鑑定士眞鍋健二
価格59,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅の多い既成住宅地域であり、地域要因の変動は特に見られない。
地域要因の将来予測一般住宅の多い旧来からの住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね高砂市内の住宅地域と判断される。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層等の一次取得者等が中心と判断される。周辺地域は高砂市南部の山陽電鉄沿線に位置する既成住宅地域であるが、JR沿線の住宅地域と比較するとやや市場選好性に劣るものと思料され、需要は若干の弱含みで推移している。周辺地域における需要の中心価格帯は土地で1，000万円前後であり、新築の建売住宅で2，000万円∼3，000万円程度である。
一般的要因高砂市は、総人口は減少傾向にあり、高齢化率は上昇傾向にある。土地の取引価格は立地条件等により二極化が進んでいる。

三浦一範氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦一範
価格60,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変化はないが旧来からの集落地域で地縁的選好性が強く働く。縁辺部の新規開発団地との比較で相対的な競争力は低下。地価は下落傾向。
地域要因の将来予測中小規模の一般住宅が多く見られる旧来からの住宅地域である。概ね熟成しており、戸建住宅地としての地域要因に格別の変化は見受けられず、当面、現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高砂市南部の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者は圏域に居住する者もしくは市内に勤務先を有する者等が見込まれる。地域内の宅地の新規供給はミニ開発の住宅団地等が中心的である。新築建売住宅の価格水準は2500∼3500万円前後が中心。旧来からの既成住宅地域で地縁的選好性も強く働くためJR沿線と比較するとやや競争力が劣る。アベノミクスの好影響は未だ見られず将来の不透明感から需要はやや弱含みである。
一般的要因人口は微減、高齢化率はやや上昇傾向。物件はややダブつき気味で買主の選別は厳しい。住環境で明暗があり、需給の濃淡が鮮明である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7681008
北緯 134度7807179

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)大塩駅(地価相場 56,200円/㎡)高砂駅(地価相場 67,750円/㎡)曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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