兵庫県高砂市曽根町字砂川８８９番外(山陽曽根駅・大塩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
31,900円
2016年01月01日に行った兵庫県高砂市曽根町字砂川８８９番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県高砂市曽根町字砂川８８９番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 曽根、1,100m |
| 地積 | 3,679㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の工場が建ち並ぶ工業地域 |
| 前面道路の状況 | 西10.5m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
池田富美夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 池田富美夫 |
|---|---|
| 価格 | 31,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中小工場が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の工場が立ち並ぶ工業地域であり、今後とも現状を維持するものと予想する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね高砂市及び周辺市町の中小工場地域である。需要者の中心は同一需給圏内に存する大企業の関連業種を営む事業者等である。標準地は高砂西ランプ近くに位置する工業地域であるが、企業の設備投資意欲が充分に回復していない状況にあり、工場地に対する需要はやや弱含みである。取引される規模や価格帯は様々で市場での需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 概ね景気は穏やかな回復基調が続いているが、概ね高砂市の工業地の地価は一部は横這いで、その他の工場地はやや下落傾向にある。 |
岡本朋美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡本朋美 |
|---|---|
| 価格 | 31,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の大きな変動は見られないが、近隣地域における新規需要は現時点では見られず、地価は依然として若干の弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 姫路バイパス及び国道250号背後に存し、西側は店舗・共同住宅等に隣接する中小工場地で、価格時点現在は特段の地域要因の変動や経済環境の変化は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は内陸部も含めた阪神・播磨地域一帯の工業地域。とりわけ近隣地域と密接な価格牽連性を有する地域は東播磨地域及び姫路市東部の中小工場地である。需要者の中心は地元企業や中堅企業が多い。近隣地域においては、企業の積極的な設備投資意欲は現時点では顕在化しておらず、工場用地の新規需給について目立った動きは見られないことから、中心となる価格帯については見出しにくい状況にある。 |
| 一般的要因 | 都心部での景気回復の波及効果が播磨地域にも徐々に見え始めており、立地条件の優れる工業地においては、景気は緩やかな回復基調にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7802217 北緯 134度77266 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)大塩駅(地価相場 56,200円/㎡)曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)的形駅(地価相場 57,800円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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