兵庫県高砂市曽根町字北山ノ下１１２８番２(山陽曽根駅・大塩駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,200円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市曽根町字北山ノ下１１２８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,200円/㎡としました。

兵庫県高砂市曽根町字北山ノ下１１２８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市曽根町字北山ノ下１１２８番２
住居表示 
価格56,200円/㎡
交通施設、距離山陽曽根、1,400m
地積130㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が中心の既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

陰山陽史氏による調査レポート

不動産鑑定士陰山陽史
価格56,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はなく、最寄駅からやや距離があり選好性が低いため、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後とも現状で推移するものと予測する。価格形成要因等を反映し、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で高砂市の西部、南西部の住宅地域である。需要者の中心は圏内の居住者、地縁関係者で、浜手の住宅地域であり圏外からの転入者は少ない。土地区画整理済の整然とした住宅地域として成熟しているものの、生活利便性がやや劣る地域であるため宅地需要は弱含みである。土地は700万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因人口は微減傾向。増税延期や低金利等により景気回復傾向が認められるが、先行不透明感により消費動向は慎重で、需要は二極化がより鮮明である。

田中君憲氏による調査レポート

不動産鑑定士田中君憲
価格56,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は低層の戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、住宅地として成熟しており、特筆すべき地域要因の変動は見受けられない。
地域要因の将来予測近隣地域は低層の戸建住宅が多い市街地縁辺部の住宅地域であり、住宅地域として成熟していることから、ここ当分の間は現状を維持して推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏を高砂市内及びその隣接市の市境付近の住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占めるものと思料する。需要の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で700∼1，000万円程度、新築の戸建住宅の場合、土地建物の総額で2，000∼2，500万円程度である。近隣地域及びその周辺の地域は、必ずしも生活利便性等に恵まれているとは言い難く、宅地需要の二極化傾向も相俟って需要は若干弱含んで推移している。
一般的要因市内の総人口は微減、世帯数は微増。土地取引件数は減少、取引価格も下落。住宅・商業地共に宅地需要は堅調とは言えない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7802217
北緯 134度77266

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

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引用

国土交通省鑑定評価書
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