地域要因

下曽我駅と県道を結ぶ近隣商業地で、駅前一等地を含め繁華性に乏しく店舗併用住宅が散見される程度である。地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

下曽我駅前から県道へ通ずる旧来からの駅前商店街で、現状は店舗併用住宅が散見される程度で繁華性の低い近隣商業地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分は現状と大差なく推移するものと予測される。

価格決定の理由

商店街の空洞化等で価格が下落した商業地では自用目的の取引が支配的で、また、類似地域等の多数の事例から求められた比準価格は市場の実態を反映し説得性が高い。一方、店舗の閉鎖や住宅への転用等で商店街が衰退・空洞化している地域の現状からは、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は相対的に精度が劣っている。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小田原市内であるが利用駅は二宮駅である。二宮駅から中井町へ抜けるバスルート沿いにある住宅地域で、需要が弱く、価格調整が続いている。

地域要因の将来予測

小田原市東部の二宮駅からバス圏の住宅地域であり、周辺では徐々に農地の宅地化が進んでいる。住宅地域として熟成しつつあり、周辺では今後も宅地地域への転換が進むと見られるが、その速度は遅いと考えられる。

価格決定の理由

対象地の主たる需要者は、自用の住宅を建てる個人と判断される。居住の安全性・快適性・利便性が重視され、主として同一需給圏内の他の宅地との代替性に基づき価格が判断される。近隣地域周辺に賃貸住宅は少なく、対象地は規模的に十分な戸数を確保できず投資効率が悪いため、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行い、単価と総額の関係にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

やや保守的な地域的特性を持つ利便性等にやや劣る郊外部の住宅地域で、地域的特性等に特段の変化も無く、地価は一般的要因等から下落傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外部の下曽我駅勢圏下に位置する住宅地域で、農家住宅等も介在するなど、やや保守的な地域的特性を持ち、変化の兆しも少なく、当面は現況の土地利用を維持して行くと判断されるが、地価は下落傾向で推移している。

価格決定の理由

小田原市の郊外部に位置し、農家住宅も残る中に一般住宅と共に共同住宅等が立地する住宅地域としての現況にある。地域内は、少ないながらも共同住宅等の収益目的の土地利用も見られるが、その賃料水準から収益性に対する期待性は総じて低い。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有すると判断される比準価格を中心として検討を行い、収益価格は考慮する段階に止め、更に代表標準地の価格との均衡等にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、実需による需給動向も見られるものの、中小工場等が中心であることから格別な変動要因は少ない。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域であり、中小工場等が中心であることから格別な変動要因は少なく、企業の積極的な投資需要は不透明感が残り、今後も実需取引を中心に現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域は従来からの既成の中小規模の工場等を主体とした工業地域であり、当該地域内においては、主に自己所有・利用の物件が中心となっており、工場・倉庫等への賃貸需要は少なく、賃貸市場の熟成度は低いため、本件においては実証性・市場性等を十分反映する比準価格を重視し、収益性・投資採算性等を反映した収益価格を考量して、単価と総額との関連も留意のうえ、代表標準地の公示価格との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

幹線街路背後、中心市街地の外周部の住宅地で、街路整備の進捗等に伴う将来的な変化の兆しも見られるが、地価は一般的要因から弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

未利用地も残る住宅地で、鴨宮駅までやや距離を持つが、周辺の街路整備の進捗に伴い、熟成度の向上も期待される。当面は現況の地域的特性を維持して行くと判断されるが、一般的要因から地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

地域の周辺には農地等も残り、農家住宅等も立地する地域も見られる中で、地域内は一般住宅を主体に共同住宅等も立地する現況にある。地域内では戸建住宅の取引が主体で、共同住宅等の収益目的の取引は少なく、収益性等に対する期待性の程度は総じて低い。よって、価格の調整に当たってはより高い信頼性を有する比準価格を中心として検討を行ない、収益価格は参考とする段階に止め、更に代表標準地との価格の均衡も留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

地域要因

概ね熟成した戸建を主体とした既成住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

既存住宅地域として成熟しており、地域要因の変動はないものと予測する。人気は低く、地価水準は暫くは若干の弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅のほか、アパート等も混在する地域であるが、不動産市場では収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。従って自用目的の取引である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家住宅地域であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域は御殿場線下曽我駅と国府津駅のほぼ中間地点の市街化調整区域内に位置する農家住宅等を主体とした地域である。当地域内においては自己所有を目的とした取引が主体であり、賃貸市場も未成熟であり、適正な賃貸事例の収集も困難である。したがって収益還元法は採用せず、地域の市場実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整理済みの良好な住環境が形成されているが、交通利便性に劣るため、地価は弱含み傾向にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

区画整理済みの閑静な住宅地域であり、周辺の未利用地が徐々に宅地化するものの概ね現状を維持するものと予測する。住環境は良好であるが交通利便性に劣るため、地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

専用住宅が多い住宅地域であり、周辺にはアパート等が見られるが主に地主の区画整理後の土地有効利用による賃貸経営によるものであって、土地から取得し組成した収益物件とは異なる。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟の度合いを増した住宅地域である。地域要因に特に変動はないが、2年前より地域南方近傍で全71区画の大型開発分譲が行われている。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の多い住宅地域であり、地価は緩やかな下落基調にある。地域南方の近傍で全71区画が開発分譲中であるが、画地規模を絞った総額重視の企画であるため単価的には現状どおり推移するものと予測する。

価格決定の理由

比較的整然とした一般住宅の多い住宅地域である。周辺にアパート等は少なく市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模商業施設に近い路線商業地域であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は大型商業施設から近い路線商業地域であり、小田原市内では繁華性が高く、今後も一定の趨勢を維持するものと予測する。地価は当面横ばい圏域で推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は低層の店舗が連たんした路線商業地域となっており、共同住宅等も見られるものの、需要の中心は賃貸収益目的の土地取引よりは自用目的が中心となる。従って、主に路線商業地の取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

巡礼街道沿いの路線商業地域であり、地域要因の変動も特段認められない。郊外型店舗等が建ち並んでおり、路線商業施設の出店意欲は依然と堅調。

地域要因の将来予測

近隣地域の特性に当面の変化はなく今後も店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として推移すると予測。当地域に対する郊外型店舗等路線商業施設の需要は依然として根強く安定的に推移しているため、地価は横這いと判定する。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗等が建ち並ぶ巡礼街道沿道に形成された商業地域であり、郊外型店舗・ファミリーレストラン等路線商業施設の出店意欲は依然として堅調である。ただし、地域内において賃貸に供される物件は限定されていることから、賃貸市場における熟成度は低い。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、賃貸借の用に供することを想定する収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鴨宮駅より徒歩圏内で、根強い住宅需要がある。安定した土地利用で地域要因の変化は特にない。

地域要因の将来予測

既存住宅として成熟しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は横ばい乃至若干の弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は鴨宮駅徒歩圏内の利便性に優れる住宅地域で、一般住宅のほか、アパート等も混在しているが、不動産市場では収益性よりも快適性が重視されて価格が形成されている。従って市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

商圏の2極化等による中心商店街の空洞化が進むが、ダイナシテイの集客効果等により、鴨宮駅前商業地域の地価は下げ止まり感がある。

地域要因の将来予測

近隣地域は鴨宮駅南口に近い店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域として熟成しており、今後ともその傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は鴨宮駅に近接した商業地域で賃貸物件もみられるが自用の店舗が多く、需要者は自用目的の事業者、販売分譲目的の不動産業者等が中心となり、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。従って自用目的での取引が主で市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地に囲まれた大規模工業地である。街路条件が劣るため需要は弱含みである。格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

住宅地に囲まれた工業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は長期的に下落傾向で推移している。

価格決定の理由

対象不動産は大規模工業地で市場性を反映して価格形成され、類似の大規模工場の賃貸需要が見込めないことから収益還元法の適用を断念した。反面、比準価格は規範性の高い複数の事例を収集し得たので信頼性は高い。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺に農地、駐車場も残る住宅地域で、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

小田原市北東方、東海道線鴨宮駅を最寄り駅として、近隣には農地も見られる住宅地域で将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は当分弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産が存する地域は小田原市北東部、東海道本線鴨宮駅北西の一般住宅の外、農地、駐車場も見られる住宅地域であり、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。彼らは収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境及び利便性共に普通程度の地域である。特段の地域要因の変動は認められないが、一般的要因の影響を受け地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済みの熟成した住宅地域である。当地域の特性に特段の変動なく、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。地価水準については市内全般の不動産市況と同様に下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は小田急小田原線蛍田駅を最寄駅とする一般住宅地事例より試算された実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅の敷地としての利用を目的とする個人であることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域の農家住宅地域であり需要は低調である。平成26年3月に「足柄紫水大橋」開通し「開成」駅へのアクセスが便利になった。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であり、現状どおり推移するものと予測する。足柄紫水大橋の開通による利便性向上や値頃感は認められるが、実需が弱く地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は農家住宅が主体の住宅地域である。アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。需要者は、代替・競争関係にある他の不動産との比較から購入物件を絞り込むため、市場で生起した取引事例に基づき求められた比準価格は十分な説得力を有する者と判断する。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。