神奈川県小田原市国府津字三ツ寄２７７４番４(国府津駅・鴨宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


106,000円

2017年01月01日に行った神奈川県小田原市国府津字三ツ寄２７７４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市国府津字三ツ寄２７７４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市国府津字三ツ寄２７７４番４
住居表示 
価格106,000円/㎡
交通施設、距離国府津、1,700m
地積145㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

妻木達夫氏による調査レポート

不動産鑑定士妻木達夫
価格105,000円/㎡
個別的要因西道路の中間画地で方位はやや優る。形状規模ともに中庸である。個別的要因の変動はない。
地域要因一般住宅のほか、共同住宅等も見られる既存住宅地域で、特に地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測住宅地域としては既に熟成しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は当分は若干の弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、小田急小田原線沿線等の小田原市内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち小田原市内及び近隣市町の居住者がほとんどを占める。需給関係については、周辺の商業施設も充実しており、根強い需要はあるが、景気の低迷により未だ需要は減退傾向にある。中心価格帯は、新築の戸建住宅は2000万円∼3000万円、土地は1200万円∼2000万円である。   
一般的要因小田原市は県西部の中心都市。人口は微減傾向で推移。高齢化率はやや高い。不動産市況は低迷を脱していない。利便性等による選別化は拡大傾向。

諸田浩之氏による調査レポート

不動産鑑定士諸田浩之
価格106,000円/㎡
個別的要因西側道路の中間画地であり、居住環境の快適性は良好であり、個別的要因に基づく競争力は認められるが、個別的要因に変動はない。
地域要因巡礼街道沿いの大型商業施設から徒歩圏にある一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域。地域要因の変動は、特にみられない。
地域要因の将来予測周辺に大型商業施設が所在し利便性良好な住宅地域であるが、格別の変動要因はなく当面は現状維持の地域である。利便性格差拡大から二極化が進み、バス圏である当該土地は若干の弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿線の概ね小田原市東部の住宅地域。需要者の中心は小田原市内及び隣接市町の30代∼40代の一次取得者層が大半を占める。市内の不動産市況の回復は限定的で2極化が進むなか周辺に大規模商業施設があり利便性は高いが、国府津駅よりバス利用のため、需要は弱含んでいる。断続的な小規模宅地供給は行われており、土地は1，200万円程度、新築戸建は2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因海外経済の回復を背景に景気は回復基調にあるが、市内の実体経済への影響は限定的で、一部の地域を除き、総じて地価は緩やかな下落基調である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2791409
北緯 139度2083851

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県小田原市国府津字三ツ寄２７７６番２神奈川県小田原市成田字上耕地２９６番４神奈川県小田原市酒勾字免耕地１２６８番７ほか１筆神奈川県小田原市穴部字仲ノ町１６３番２神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２５神奈川県小田原市小八幡１丁目５５０番３外神奈川県小田原市別堀字十二天９２番１外神奈川県小田原市成田字土部６５９番２神奈川県小田原市入生田字吾性澤２２６番５外神奈川県小田原市酒匂５丁目５０５番神奈川県小田原市穴部字下河原２９番９外神奈川県小田原市国府津３丁目１４３３番１神奈川県小田原市早川１丁目１６番７

参考：近隣駅の地価相場

国府津駅(地価相場 102,500円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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