神奈川県小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７(国府津駅・鴨宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


119,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を119,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市蓮正寺字鶴野４７０番１９７
住居表示 
価格119,000円/㎡
交通施設、距離螢田、500m
地積117㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅の多い区画の整った住宅地域
前面道路の状況北4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

妻木達夫氏による調査レポート

不動産鑑定士妻木達夫
価格119,000円/㎡
個別的要因北道路の中間画地。形状規模ともに中庸である。個別的要因の変動はない。
地域要因中小規模の一般住宅が建ち並ぶ、区画の整然とした既成住宅地域である。地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測既存住宅として成熟しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は若干の弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR東海道本線、小田急小田原線、大雄山線沿線の小田原市及び周辺市町を含む広域地域に存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち小田原市内及び近隣市町の居住者がほとんどを占める。需給関係については、小田急線沿線の徒歩圏内の住宅地は根強い人気があるものの、人口、世帯数の減少により、需要は減退傾向にある。中心価格帯は、新築の戸建住宅は2000万∼3000万、土地は1000万∼1800万である。   
一般的要因小田原市は県西部の中心都市。人口は微減傾向で推移。高齢化率はやや高い。不動産市況は低迷を脱していない。利便性等による選別化は拡大傾向。

中家秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士中家秀一
価格119,000円/㎡
個別的要因駅徒歩圏内の熟成した既成住宅地に所在する道路幅員4．8mの形状・地積等は地域の標準的な画地で、住宅用地としての競争力は中程度である。
地域要因駅徒歩圏内に市営住宅や戸建住宅等が整然とした街区を形成している利便性の高い成熟した既成住宅地である。地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測昭和40∼50年代に開発された市営住宅や戸建住宅等が整然と建ち並ぶ既成住宅地で、駅に近いため比較的利便性の高い地域である。地域要因に格別な変動要因はなく、当分は現状と大差なく推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は小田急小田原線、JR東海道本線、伊豆箱根鉄道大雄山線沿線の小田原市西部を中心とした住宅地と判定した。需要者は地縁性を有する30∼40代の第一次取得層が中心である。駅から徒歩圏内で利便性が高く、その成熟した居住環境が良好なことも相俟って、地価はここ数年比較的堅調であったが、近時は需要減等のため弱含みで推移している。土地は120㎡程度で1500万円程度、新築建売住宅で2500∼3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口は微減傾向。駅徒歩圏内で利便性が高い平坦地の住宅地の需要は概ね堅調であるが、バス利用圏及び海側徒歩圏外の住宅地の需要は引き続き弱い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2791409
北緯 139度2083851

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県小田原市国府津字三ツ寄２７７６番２神奈川県小田原市成田字上耕地２９６番４神奈川県小田原市酒勾字免耕地１２６８番７ほか１筆神奈川県小田原市蓮正寺字千年田４１２番２神奈川県小田原市穴部字仲ノ町１６３番２神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２５神奈川県小田原市小八幡１丁目５５０番３外神奈川県小田原市別堀字十二天９２番１外神奈川県小田原市入生田字吾性澤２２６番５外神奈川県小田原市酒匂５丁目５０５番神奈川県小田原市穴部字下河原２９番９外神奈川県小田原市国府津３丁目１４３３番１神奈川県小田原市早川１丁目１６番７

参考：近隣駅の地価相場

国府津駅(地価相場 102,500円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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