神奈川県足柄上郡大井町西大井字稲荷宮２７８番１(上大井駅・相模金子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,800円
2017年01月01日に行った神奈川県足柄上郡大井町西大井字稲荷宮２７８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県足柄上郡大井町西大井字稲荷宮２７８番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 栢山、1,700m |
| 地積 | 433㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅と農地が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.5m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田邊和之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田邊和之 |
|---|---|
| 価格 | 42,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域標準的な市街化調整区域内の農家住宅地である。特に個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域の農家住宅地域であり需要は低調である。平成26年3月に「足柄紫水大橋」開通し「開成」駅へのアクセスが便利になった。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域であり、現状どおり推移するものと予測する。足柄紫水大橋の開通による利便性向上や値頃感は認められるが、実需が弱く地価は下落基調が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大井町及び小田原市等周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。農家住宅と農地が混在する地域にあり需要者は地縁を有する町内居住者が大半を占める。開発が抑制される市街化調整区域内のため新規の住宅需要の喚起は難しいものの、足柄紫水大橋の開通後は人気のある開成駅へのアクセスが向上し地価下落は緩和されている。需給の中心価格帯は、土地が約150㎡で600万円∼900万円程度、新築建売が100万円∼2000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 大井町のうち新松田駅利用圏、相模金子駅徒歩圏の需要は底堅いが、立地や画地条件等の劣る物件は弱含みにある。総じて低価格帯の取引が多い。 |
今井孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今井孝 |
|---|---|
| 価格 | 42,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 幅員5．5mの南西側道路で選好性は高いが、画地規模が大きいため、総額の観点から需要は弱含みである。なお個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅から徒歩圏外の調区内であり、人気は無く、一般的要因等の影響も受けて周辺の地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当地域は農家住宅と農地が混在する既成住宅地域であり、現状のまま推移すると予測する。最寄り駅から徒歩圏外の調区内の住宅地は利便性が劣り、土地取引は少なく、一般的要因等の影響も受けて地価は下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小田急小田原線、JR御殿場線、大雄山線等の沿線で概ね足柄上郡、南足柄市、小田原市、秦野市等である。需要者は調区内であることから利便性は劣っても地価水準の相対的低さと自然環境の豊かさを求める層や地縁的選好性を有する層であり、同一需給圏内の一次取得者層等が中心であり、圏外からの転入者は少ない。物件毎の条件が大きく変わり価格帯の把握は難しいが、宅地供給は200㎡程度で1千万円前後、新築の戸建は2千万円台前半である。 |
| 一般的要因 | 当町の人口・世帯数は近年減少傾向である。株高、円安、アベノミクス効果等は及ばず、少子高齢化、将来不安等もあり、周辺地価は下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3238496 北緯 139度1530696 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上大井駅(地価相場 97,000円/㎡)相模金子駅(地価相場 93,000円/㎡)開成駅(地価相場 97,200円/㎡)栢山駅(地価相場 92,000円/㎡)松田駅(地価相場 98,500円/㎡)富水駅(地価相場 93,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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