神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９(国府津駅・鴨宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
116,000円
2016年01月01日に行った神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９(神奈川県小田原市小八幡３−６−４８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９ |
| 住居表示 | 小八幡３−６−４８ |
| 価格 | 116,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 国府津、1,400m |
| 地積 | 127㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
今井孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 今井孝 |
|---|---|
| 価格 | 116,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路であることから選好性等は高く、幅員は5mで、画地規模も適当であり、総額の観点で需要は根強い。なお個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅から徒歩圏内をやや外れ、一般的要因等の影響を受けて地域内の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 小八幡3丁目周辺は熟成度が高く、特段の変動要因はなく当面は現状のまま推移すると思料される。最寄り駅から徒歩圏内をやや外れ、利便性がやや劣ること及び一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線、小田急小田原線等各沿線の概ね小田原市の中央部圏域に所在する一般住宅地域である。需要者の中心は小田原市内に居住する一次取得者層が中心である。需給動向は宅地の細分化又は開発等による建売分譲が行われており物件は多い。最寄り駅から徒歩圏内をやや外れ、利便性がやや劣る状況であり、周辺住宅地の地価は弱含みの傾向にある。宅地供給は140㎡程度で1．5千万円前後で、新築の戸建は3千万円未満が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 当市の人口・世帯数は近年微減傾向である。株高、円安、アベノミクス効果等は及ばず、消費税増税、少子化等もあり、周辺地価は下落傾向にある。 |
中津川治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中津川治 |
|---|---|
| 価格 | 116,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小規模開発に伴う宅地供給が見られる旧来からの既成市街地内の住宅地で、地域内では供給も少ない中で、需要もやや弱く、地価は弱含み傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅等が立地する海岸部に近い住宅地域で、安定的な土地利用を維持する現況にある。地域的特性等に変化の兆しは少なく、現況の土地利用を維持していくと判断されるが、地価は下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市の東部、東海道本線の鉄道駅圏勢下にある住宅地の存する圏域。需要者の中心は、30∼40歳前後の同一需給圏内乃至隣接需給圏内の居住者、一次取得者を中心とするほか、鉄道駅まで徒歩圏内の地域も見られるなどの地理的特性から、周辺市町域乃至横浜、東京方面からも少しは期待できる。市場に供給される住宅は、中小規模開発のものが中心で、30∼40坪前後の新築戸建住宅で総額が2500∼3500万円程度が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市内の住宅地は、中小規模の宅地供給が中心で、品等に恵まれた一部の地域を除き、需給動向も弱含んでおり、郊外部の住宅地については需要は弱い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2765467 北緯 139度2010528 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
国府津駅(地価相場 102,500円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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