神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１(国府津駅・二宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
103,000円
2017年01月01日に行った神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１(神奈川県小田原市国府津５−１１−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１ |
| 住居表示 | 国府津５−１１−１５ |
| 価格 | 103,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 国府津、1,200m |
| 地積 | 182㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
末原伸隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 末原伸隆 |
|---|---|
| 価格 | 104,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南向き画地であり居住の快適性に優れる。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺地域に特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、需要は停滞しており、地域内の地価は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した住宅地であり、当面は現状のまま推移するものと思料される。駅から徒歩圏ではあるが、高台に位置するため利便性が劣り、地価は当面下落傾向で推移するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市東部のJR東海道本線を中心とした住宅地域である。需要の中心は小田原市及びその周辺市町の一次取得者層である。同一需給圏において細分化による小規模の宅地分譲や建売住宅の供給が見られるが、バス圏においては需要は停滞しており成約までの長期化が見られる。50∼60坪を標準として土地値で1，500万∼2，000万円程度、新築戸建総額で2，500万∼3，000万円強までの価格帯が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 小田原市内の住宅地は、駅徒歩圏においては一部横ばい地点も見られるが、低価格志向が続いている。バス圏では下落幅が大きくなっている。 |
和田智弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 和田智弘 |
|---|---|
| 価格 | 103,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅徒歩圏内に存する標準的な画地であるが、南方位のため、標準的画地と比較すると、日照等が優れ、競争力は高い。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 国府津駅徒歩圏内の住宅地域である。地域的特性の変動は特にないが、地域全体の需要が弱含み傾向にあるため、地価もやや強めの下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。街路系統のやや劣る住宅地で坂道も存することから、需要は弱含み傾向にあり、地価も依然として下落が継続している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小田原市東部のJR東海道線沿線における住宅地域である。需要者の中心は小田原市及び周辺市町に居住する一次取得者等となる。徒歩圏内で平坦地の需要は概ね堅調であるが、バス便利用や傾斜を有する住宅地域の需要は非常に弱い。規模の大きな画地についてはミニ開発を目論む不動産業者の需要が多い。市場の中心価格帯は、150㎡程度の土地では1，400万円∼2，000万円程度であり、新築の戸建住宅は3，000万円が概ね上限である。 |
| 一般的要因 | 小田原市の取引件数はほぼ横ばい、取引価格は一部を除いて下落傾向にある。景気回復の影響も見られず、需給動向は総じて弱含みで推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2842181 北緯 139度2200446 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県小田原市国府津字三ツ寄２７７６番２神奈川県小田原市蓮正寺字千年田４１２番２神奈川県小田原市早川３丁目１７番９神奈川県小田原市小八幡１丁目５５０番３外神奈川県小田原市成田字土部６５９番２神奈川県小田原市前川字右近屋敷７３８番４神奈川県小田原市穴部字下河原２９番９外神奈川県小田原市国府津３丁目１４３３番１
参考：近隣駅の地価相場
国府津駅(地価相場 102,500円/㎡)二宮駅(地価相場 108,550円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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