神奈川県小田原市成田字中ノ町７０６番９(国府津駅・鴨宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


109,000円

2016年01月01日に行った神奈川県小田原市成田字中ノ町７０６番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。

神奈川県小田原市成田字中ノ町７０６番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県小田原市成田字中ノ町７０６番９
住居表示 
価格109,000円/㎡
交通施設、距離鴨宮、3,000m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田邊和之氏による調査レポート

不動産鑑定士田邊和之
価格107,000円/㎡
個別的要因西方位でありやや効用が優る。特に個別的要因の変動はない。
地域要因区画整理済みの良好な住環境が形成されているが、交通利便性に劣るため、地価は弱含み傾向にある。特に地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測区画整理済みの閑静な住宅地域であり、周辺の未利用地が徐々に宅地化するものの概ね現状を維持するものと予測する。住環境は良好であるが交通利便性に劣るため、地価は下落基調が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は小田原市の川東・北部地域から富水・桜井地域を中心とした東海道本線、小田急小田原線等の各駅勢圏内に位置する住宅地域。需要者の中心は小田原市及び周辺市町に居住するの一次取得者層である。区画整理が施行され良好な住環境が形成されているが、交通利便性に劣るため下落基調が続いている。市場での中心価格帯は土地が130∼200㎡で1300∼2000万円、土地建物総額で2300∼3000万円程度である。
一般的要因小田原駅徒歩圏等の優良住宅地の需要は底堅いが、利便性が劣るバス圏、津波懸念のある海沿いは不振であり、二極化が進行している。

中津川治氏による調査レポート

不動産鑑定士中津川治
価格110,000円/㎡
個別的要因標準的な個別的要因を持ち、西6m市道で、区画整然としているが、郊外部のために需要はやや弱い。
地域要因郊外部の区画整然とした住宅地域で、鴨宮駅までやや距離を持つが、将来的な変化の兆しも見られ、地価は一般的要因から弱含み乃至下落傾向にある。
地域要因の将来予測郊外部の整備された区画整然とした住宅地域で、鴨宮駅までやや距離を持つが、その恵まれた地域的特性等から、将来的には徐々に熟成度の向上も期待される。地価は、一般的要因から弱含み乃至下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、東海道本線の鉄道駅圏勢下、小田原市東部に位置する住宅地の存する圏域。需要者の中心は、30∼40歳前後の同一需給圏内乃至隣接需給圏内の居住者等で、一次取得者が中心で、その地理的特性等から、周辺市町域乃至横浜、東京方面等からの需要も少しは期待できる。一部では区画整理によるものも見られるが、市場に供給される住宅は中小規模開発が中心で、30∼40坪前後の新築戸建で総額で2200∼3300万円程度が中心となっている。
一般的要因市内の住宅地は、中小規模の宅地供給が中心で、品等に恵まれた一部の地域を除き、需給動向も弱含んでおり、郊外部の住宅地については需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度286287
北緯 139度198622

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

国府津駅(地価相場 102,500円/㎡)鴨宮駅(地価相場 109,000円/㎡)下曽我駅(地価相場 104,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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