地域要因

外部からの転入は少なく、需要者が地縁性を有する者に限られる傾向が強いことから需要は弱い状態にあり、地価水準もやや弱含みにて推移している。

地域要因の将来予測

旧来の農家集落であり、特筆すべき変動要因も見られないことから、当面は現状を維持するものと予測する。市街化調整区域内の農家集落に対する需要は弱いことから、地価はやや弱含みにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

農家集落内に位置し賃貸アパート等の収益物件はほとんど見られないことから、賃貸市場が未成熟な地域と判断されるため、収益価格は試算しないものとする。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心であることから、市場における取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を中心に、さらに代表標準地との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺利用状況に特段の変動要因は認められない。外からの参入が少ない立地より地価はやや軟調に推移。

地域要因の将来予測

当地域はやや空閑地の残る住宅地域であり、現状維持にて推移するものと見込まれる。地価水準については、需給バランス等によりやや弱含みと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の規模等より賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

豊橋市と豊川市を結ぶ路線商業地域であるが、特に変動は認められない。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

県道沿いに店舗、営業所等が多い路線商業地域であり、当面はほぼ現状を維持していくものと判断される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い取引事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は賃貸市場において賃料が弱含みで推移したことにより低位に試算された。本件においては、市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の土地利用状態等に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

熟成度の高い旧来からの住宅地域であり、標準的使用に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測した。住環境に優れることから選好性が高く、地価は堅調に推移すると予測した。

価格決定の理由

対象地は200㎡未満のため、共同住宅の建築を想定する収益還元法は合理性に欠けるとして適用しなかった。周辺では自己の住宅用地を求めるエンドユーザーの取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上により、取引事例との比較から求めた比準価格が市場参加者の視点に合致するとしてこれを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連等にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境等に特に変化はない。住環境良好な住宅地域であること等から、需要は底堅く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当市中心部の住宅地域としてほぼ成熟しており、今後とも良好な居住環境を維持しつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は在来地主等建築の収益物件の傾向である土地に対する収益観念が希薄、入居者を確保するため実質賃料を低くせざるを得ない実情等より低位に求められた。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、震災リスクを内包しており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

沿岸部に近い旧来からの既成住宅地域で、当面現状を維持しつつ推移するものと推察されるが、需給バランスの悪化が懸念される。

価格決定の理由

対象標準地は沿岸部に近い既成住宅地域内に所在し、周囲には市内通勤者を対象としたアパート等の有効利用も見られるが、想定される需要者の多くは自用目的での取引を中心としている。従って、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を標準として、収益価格も参酌し、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅や商業施設に近い利便性が優る住宅地域であるが、市内における水準的として相対的にやや高目となりつつあるため、やや弱含みである。

地域要因の将来予測

区画整然とした利便性に優れた住宅地域であるが、特筆すべき変動要因は見られないことから、当面は現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。対象地域の標準的使用及び対象地の個別的要因から戸建住宅地としての使用を最有効と判断し、戸建住宅地は生活利便性や居住の快適性が重視され、収益性で価格決定されていないため、収益還元法は適用しなかった。また、取引は自用目的が支配的な地域である。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、指定基準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

住環境等、地域に特段の変動はないものの、市中心部から距離もあり、需要が弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の区画整理済みの住宅地域で、空地もみられるが、住宅地として徐々に熟成していくものと予測する。市中心部からは距離があり、地価水準は弱含み傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、一般住宅を中心とする地域で、賃貸需要は弱く、市場も未成熟で、収益価格は比準価格に比べ低く求められた。市場において、主たる需要者は自己使用を目的とし、居住の快適性・利便性等を重視しており、収益性をもとに価格が形成されていない。以上から、市場実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

下水が平成28年に供用開始されたほか、周辺地域の熟成、市民病院開院等の影響を受けている。地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

付近に市民病院が建設され、その影響下にある住宅地域である。今後とも、住宅地域としての熟成度を高めつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する共同住宅の想定ができないことから求められなかった。周辺地域には一部において共同住宅が見られるものの、取引の目的は自用が中心であることから、比準価格を採用し、代表標準地との均衡をも保って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部の普通商業地域として安定傾向にあり、特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

店舗、事務所が建ち並ぶ市中心部の普通商業地域であり、用途面での変動はなく、当面は現状維持と予測した。需給動向は概ね均衡しており、地価は横ばいにて推移すると予測した。

価格決定の理由

当該地域は小売店舗、営業所等が多い商業地域であるが、都心部に比べ投資目的の取引は少ない。また、収益還元法は想定要因を多く含むことも考慮し、取引事例比較法による比準価格に比べ説得力がやや劣ると判断した。よって、本件では市場動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考の上、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部に近い県道沿いの商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。一般的要因の制約下にあり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格である。近隣地域は商業地域であるため収益性が考慮されるものの、当該地域の取引においては自己使用目的とすることが多く資産性等も考慮され、投資採算性や収益性のみで土地価格が決定されるには至っていない。従って、本件では実証的・客観的である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に単価と総額との関連を考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地の利用状況に特段の変化は認められないが、立地条件が相対的に劣る市街化調整区域内の住宅地の地価水準は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅が混在する旧来からの住宅地域で、当面現状のまま推移するものと予測する。市街化調整区域内の地価水準は、需要者の選好性を反映し、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は農家住宅が多い既成農家集落地域内であり、従来から建物の賃貸借事例が少ない。賃貸市場が未成熟で収益価格の有用性及び合理性がなく、不動産の収益価格を求めることができなかった。また、不動産の取引の大半は自用目的であるため、市場の実態を反映して信頼性のある比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスを考慮し、さらに今後の市場動向をも検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。