愛知県豊川市御津町御馬梅田８番２(愛知御津駅・小田渕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
55,700円
2016年01月01日に行った愛知県豊川市御津町御馬梅田８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 愛知県豊川市御津町御馬梅田８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 愛知御津、2,000m |
| 地積 | 251㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、作業所等が混在する既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西5.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
磯貝誠氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 磯貝誠 |
|---|---|
| 価格 | 55,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、震災リスクを内包しており、地価は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 沿岸部に近い旧来からの既成住宅地域で、当面現状を維持しつつ推移するものと推察されるが、需給バランスの悪化が懸念される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は豊川市西部の住宅地域で、主な需要者は地縁性を有する市内在住者である。不動産市場は震災リスクを背景に実需に基づく値動きが主体であり、対象標準地の利便性等を考慮すると需要及び競争力は弱く地価は弱含みで推移している。圏域内では民間の建売分譲が中心で、立地及び需要者に応じた価格設定がなされているが、土地で1000∼1500万円、建売物件は2500∼3000万円程度が需給の中心価格帯と把握される。 |
| 一般的要因 | 地域の雇用・所得環境は維持されている反面、景気の下振れ懸念と震災リスクを背景に、不動産需要は地域選好性に基づく二極化が継続している。 |
星野ゆかり氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 星野ゆかり |
|---|---|
| 価格 | 55,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特に大きな地域的特性の変化は見られないが、一般的要因の影響を受け、辺縁部の地価はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 漁港周辺に旧来からの住宅が密集する住宅地域で、今後暫くは現状で推移していくものと予測する。地価水準は、やや弱含み傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主として豊川市南西部のJR東海道本線沿線を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、旧御津町に地縁的選好性を持つ地元在住者であり、他地域からの転入者は少ない。中心市街地から離れ、画地の配置や街路条件等にやや難のある旧来からの住宅地域で、相対的な土地需要は弱い。価格帯は、土地面積により様々であるが、土地で1，000万円前後を中心に1，500万円以下、建物付で総額3，000万円以下の取引が中心である。 |
| 一般的要因 | 地方の地域経済に先行き懸念が見られる中、当市の人口は微減傾向が続き、不動産市場は交通利便性や住環境等による選別化・二極化が見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8012338 北緯 137度3152043 |
参考：該当物件周辺マップ
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愛知県豊川市大字大草字西郷３７番３愛知県豊川市大字下佐脇字繩手５７番１ほか１筆愛知県豊川市大字赤根字屋敷１１３番１愛知県豊川市大字西方字中道５０番１２愛知県豊川市東新町１６番１愛知県豊川市佐土町２３番１愛知県豊川市大字御馬字梅田８番２愛知県豊川市大字西方字源農５１番愛知県豊川市大字広石字日暮２２番１２愛知県豊川市大字御馬字梅田８番２愛知県豊川市大字西方字中屋敷５２番２７愛知県豊川市新青馬町５丁目３番３外愛知県豊川市御津町西方中屋敷８２番５外愛知県豊川市御津町赤根百々５７番５外愛知県豊川市御津町下佐脇宮本６７番１外
参考：近隣駅の地価相場
愛知御津駅(地価相場 71,850円/㎡)小田渕駅(地価相場 83,400円/㎡)三河大塚駅(地価相場 67,750円/㎡)西小坂井駅(地価相場 93,400円/㎡)伊奈駅(地価相場 75,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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