地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は北松戸周辺の取引事例から試算され、現実の不動産市場を反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格は画地規模の問題もあって、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。新京成電鉄線駅勢の中でも生活利便性が良く都心接近性も良い住宅地域である。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

当分の間、現況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

本件は上本郷駅徒歩圏の住宅地域でありアパートも立地可能であるが、収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

既成の小規模住宅密集地であり、特段の地域変動要因は認められない。総額は手頃なるも、選好性は劣後し、地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が密集する雑然とした既成住宅地域で、街区や道路整備が困難なため、今後とも現状維持を保つものと予想。低地の住環境とも相俟って、需要は劣り、地価は弱含み基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺は比較的小規模な戸建住宅を中心とした住宅地で、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。他方比準価格の試算では、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、これらから秤量比較検討しており、妥当な価格が求められたものと思料する。よって採用した資料、手法等を吟味し、十分に合理的説明可能な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められ、当該地域の地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域は一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、事業収支の観点から収益物件の想定は困難であり、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、対象標準地の存する近隣地域は第1種低層住居専用地域内の主として一般住宅が見られる地域であり、事業収益の観点から収益物件としての共同住宅想定が非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の戸建住宅、アパートが混在する住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地周辺は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視する地域であり、賃貸市場が成熟していない地域であるため、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても、既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、原価法の適用を断念した。取引の大半は自用を目的とした取引であるため、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

江戸川沿いの低地に存し、小規模開発による行き止まり道路が多い住宅地域。地縁的選好性が強く、居住環境、利便性等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした住環境の概ね良好な住宅地域である。周辺の地価水準は横這で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

ロードサイドビジネス適地であり、景気回復から不動産需要は向上しているものの、個人消費の回復が緩慢であり、やや需要が伸び悩んでいる。

地域要因の将来予測

国道沿道の路線商業地域であり、ロードサイド事業用店舗等が建ち並んでいる。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

土地利用は、商業用途の自社利用や賃貸物件としての利用が中心となっている。需要者は、中小の不動産業者や個人投資家、ロードサイド事業者等であり、賃貸のみならず自己使用であっても商業収益性が重視される地域である。そこで、単価と総額の関連に留意し、投資原価としての比準価格と投資採算性を示す収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

人気の高いJR常磐線沿線の住宅地域であるが、最寄駅から遠く、需要はやや弱い。地価はやや下落∼横ばい傾向に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模住宅にアパートが見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらくやや下落∼横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、最寄駅からやや遠く、当該標準地の規模も共同住宅用地としてはやや小さく、事業収益の観点から収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。駅徒歩圏外で周辺の利用状況も劣るため、地価は依然弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないが、駅への接近性が劣ることから住宅地としての選好性が劣り、地価は依然弱含みとなっている。用途的には現状維持と予測する。

価格決定の理由

以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅地の事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気の高いJR常磐線沿線の住宅地域であるが、最寄駅から遠いため、地価はほぼ横ばい程度にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に、営業所等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、最寄駅からの距離が遠く、自己使用の一般住宅を中心とした住宅地域であるので、賃貸物件が殆ど見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が多い区画整理済の住宅地域である。今後は画地の細分化が進みむものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、対象地の規模及び最寄り駅までの距離を勘案し、事業収支の観点から収益目的の共同住宅の想定は非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。駅への接近性は良好であるが、鉄道敷が近く住環境は必ずしも良好とは言い難い。地価は横ばいで推移した。

地域要因の将来予測

駅近くの既成住宅地域であり、当分の間、現況のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺にアパート等の共同住宅が見られる住宅地域であるが、収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既存の比較的安定した住宅地で、今後もこの環境を維持するものと予測する。地価は、横ばいから上昇傾向になるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、JR新松戸駅及び馬橋駅を最寄駅とする標準地と類似する戸建住宅地の事例に、個別的要因の標準化補正や地域要因の地域補正等の取引事例比較法を適用して求められており、現実の不動産市場の動きを反映した実証的で説得力のある価格である。なお、収益価格及び積算価格は、後記記載の理由により適用を断念した。従って本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価に影響を与える地域変動要因は特段見られないが、駅近で収益用不動産の適地である一方、売物が少ない状況から地価は堅調推移と予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地における想定需要者は対象不動産の採算性や収益性を重視して投資する。類似地域で収集された多数の信頼性ある取引事例から求められる比準価格は、需要者の投資行動の結果や取引市場の実態を反映した実証的価格である。一方、収益価格は賃貸事業目的で土地を取得する場合の投資採算価格で、理論的ではあるが、純収益算出や還元利回り等に想定事項を抱合している。以上から、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に優れる商業地であるが、商住混在の傾向が強く市内の商業地と比較して繁華性は劣る。背後の住宅地とは価格が接近しつつある。

地域要因の将来予測

店舗・共同住宅等が混在する地域であり、繁華性は低下しているものの今後も同様な利用状況が継続されるものと推測される。昨今の景気回復傾向を反映し、地価は下げ止まり感が出ている。

価格決定の理由

普通商業地に所在しているが、商業地の集約化に伴い繁華性がやや欠けているため賃料水準が低く形成されており、収益価格は低位に試算された。したがって、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。