千葉県松戸市幸谷３３６番３(馬橋駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


141,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市幸谷３３６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を141,000円/㎡としました。

千葉県松戸市幸谷３３６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市幸谷３３６番３
住居表示 
価格141,000円/㎡
交通施設、距離新松戸、620m
地積100㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安達安男氏による調査レポート

不動産鑑定士安達安男
価格141,000円/㎡
個別的要因個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。
地域要因地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測既存の比較的安定した住宅地で、今後もこの環境を維持するものと予測する。地価は、横ばいから上昇傾向になるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね松戸市及びその周辺市等の小規模な戸建住宅地域。需要者の中心は、松戸市内及びその周辺市並びに東京東部等に居住または通勤する30∼40歳代の勤労者世帯。当地区は、新松戸駅西側の区画整理地と異なり、道路事情は悪いが、新松戸駅の徒歩圏にあって、スーパー等の商業施設、金融機関等にも近いことから、需要は比較的強い。土地価格は100㎡前後の整形地で1200∼1600万円程度が市場で中心となる価格帯である。
一般的要因個人所得の増加の程度と、消費税率の引き上げの内容を考慮し、総需要における消費の拡大が抑えられている。市内の不動産市場もその影響下にある。

髙橋貴俊氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋貴俊
価格141,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区の整然性にやや欠けるものの、駅徒歩圏の住宅地であり、需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の戸建住宅、共同住宅が混在する地域であり、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後も同様の利用状況が継続するものと推測される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR常磐線沿線の駅勢圏で、新松戸駅に強い代替性が認められる。需要者は市内及び隣接市居住者が中心となるが、交通利便性の高さも反映し都心へ通勤するサラリーマン世帯の転入者も含まれている。ミニ開発が多く、入り組んだ街区を形成しており、新松戸駅南側の区画整理された住宅地と比較して、競争力はやや弱い。市場での取引の中心は、土地約100㎡前後で1500万円程度、新築戸建は3000万円台が中心である。
一般的要因インバウンド需要の下支えにより、景気は緩やかな回復基調であるが、海外経済の減速による景気下振れリスクが懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8115407
北緯 139度9189518

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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