千葉県松戸市中和倉字荒井堤西１５３番５外(馬橋駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
125,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市中和倉字荒井堤西１５３番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を125,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市中和倉字荒井堤西１５３番５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 馬橋、1,100m |
| 地積 | 181㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模住宅にアパートが見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
海野弘昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 海野弘昭 |
|---|---|
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人気の高いJR常磐線沿線の住宅地域であるが、最寄駅から遠く、需要はやや弱い。地価はやや下落∼横ばい傾向に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中小規模住宅にアパートが見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらくやや下落∼横ばい傾向に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松戸市内、JR常磐線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤するサラリーマン世帯の1次取得者が中心である。JR常磐線沿線の住宅地は人気があるが、当該地域は最寄駅から遠いので需要はやや弱く、取引価格はやや下落∼横ばい傾向にある。市場での中心となる価格帯は、土地は180㎡で2，000万∼2，400万円程度、新築戸建は3，000万∼3，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復しつつある。市内の人口は直近1年間では微増傾向。取引価格はやや上昇しているが、取引件数は減少している。 |
安達安男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安達安男 |
|---|---|
| 価格 | 125,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。 |
| 地域要因 | 地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の比較的安定した住宅地で、今後もこの環境を維持するものと予測する。地価は、下落から次第に横ばい傾向になるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね松戸市及びその周辺市等の戸建住宅地域。需要者の中心は、松戸市内及びその周辺市や東京東部等に居住または通勤する30∼40歳代の勤労者世帯。当地区は下総台地の北西側に広がる平地の住宅地で、国道6号線により駅周辺と分断されている。市場で中心となる価格帯は、土地価格は180㎡前後の整形地で2000∼2500万円程度であるが、近年は総額を抑えるため、より小規模な住宅地の取引や建売住宅の取引が多くなってきた。 |
| 一般的要因 | 個人所得の増加の程度と、消費税率の引き上げの内容を考慮し、総需要における消費の拡大が抑えられている。市内の不動産市場もその影響下にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8063553 北緯 139度9245293 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県松戸市馬橋字児沼１１７３番２０千葉県松戸市栄町７丁目５８０番４千葉県松戸市新松戸７丁目２５３番千葉県松戸市三矢小台４丁目１７番１１千葉県松戸市八ケ崎字南道合２５５番８千葉県松戸市馬橋字中道北割１７６６番１２千葉県松戸市中和倉字一反割５３９番外千葉県松戸市馬橋字弁天２８２６番千葉県松戸市八ケ崎字堀込４１６番４５外千葉県松戸市上本郷字三斗蒔９０７番２
参考：近隣駅の地価相場
馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)新八柱駅(地価相場 148,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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