千葉県松戸市樋野口字大道通９１２番５(松戸駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
171,000円
2017年01月01日に行った千葉県松戸市樋野口字大道通９１２番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を171,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市樋野口字大道通９１２番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 171,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松戸、960m |
| 地積 | 232㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅にアパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田宗晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田宗晴 |
|---|---|
| 価格 | 171,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因は特に変動はない。 |
| 地域要因 | JR松戸駅徒歩圏内の住宅地域は全般的に上昇傾向にある。特に上野東京ラインの開通による好影響が徐々に浸透して来ている。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理後の平坦な各街区には戸建住宅及びアパート等も見られ、概ね現環境を維持するものと思われる。最寄JR松戸駅まで徒歩12分内外と利便性に遜色はなく需要は底堅い。地価水準は上昇傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR松戸駅徒歩圏中心の住宅地域。需要者は主に30代∼40代の第一次取得者層及びマンション等からの買替層で、都心に通勤する市内及びその隣接市等の居住者が中心。上野東京ラインが開通して3年半を経過し徐々にその効果が浸透し始めており、最寄駅及び生活利便性が充実している点を反映し、需要は安定し選好性は高い。市場での中心価格帯は土地50坪程度で28百万円内外及び新築戸建では40百万円前後が、一般的な相場である。 |
| 一般的要因 | 平成28年後半の、我が国の景気は、緩やかな回復基調で推移している。また個人消費は堅調な雇用、所得情勢を背景に持ち直しつつある。 |
木村孝夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木村孝夫 |
|---|---|
| 価格 | 170,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動は認められない。 |
| 地域要因 | JRの上野東京ラインが開通したことで利便性が高まり、JR常磐線沿線の不動産への需要に好影響を与えている。 |
| 地域要因の将来予測 | 昭和40年代に区画整理が行われた地域で、街区は整然とした住宅地域を形成し、一部共同住宅も混在している。住環境は良好で人気度は高い。今後共この環境は維持され地価水準も強含みで推移するものと予想。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松戸市及びその周辺市のJR常磐線沿線の住宅地域。需要者の中心は県内又は都内に通うサラリーマン等の一次取得者の他、買換えによる需要も認められる。最寄駅まで1km以内であり生活環境も良好なため需要は堅調といえる。価格水準は土地150㎡程度で2，500万円前後、新築戸建で4，000万円台である。 |
| 一般的要因 | アベノミクス効果で、一部経済の持ち直しも見られるが、都心と地方との二極化も顕在化し、更に、少子化、消費税等先行きはやや不透明。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7908404 北緯 139度8962378 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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