千葉県松戸市馬橋字中道北割１７６６番１２(馬橋駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


154,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市馬橋字中道北割１７６６番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を154,000円/㎡としました。

千葉県松戸市馬橋字中道北割１７６６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市馬橋字中道北割１７６６番１２
住居表示 
価格154,000円/㎡
交通施設、距離馬橋、250m
地積138㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

増間真一氏による調査レポート

不動産鑑定士増間真一
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。
地域要因特段の地域要因の変動は認められない。駅への接近性は良好であるが、鉄道敷が近く住環境は必ずしも良好とは言い難い。地価は横ばいで推移した。
地域要因の将来予測駅近くの既成住宅地域であり、当分の間、現況のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい傾向がしばらく続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線の北松戸駅から南柏駅間を駅勢とする住宅地域の圏域。需要者の中心は松戸市内及びその周辺市の買替え層並びに都心通勤者である。駅近くに所在するためアパート等の収益物件の立地も見込める地域である。周辺には規模をやや押さえた建売住宅の供給が散見される。市場の中心価格帯は土地120㎡で1800万円∼2000万円程度、新築戸建住宅で3000万円∼3500万円程度である。
一般的要因需要者マインドの転換等により地価上昇地域が見られるが、供給過多・需要少の地域や交通接近・環境条件等に劣る地域は未だ地価下落傾向にある。

四方田修氏による調査レポート

不動産鑑定士四方田修
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅への接近性は良好であるが、鉄道敷が近く住環境はやや劣る。小規模画地の多い既成住宅街であり、地域要因の大きな変動はない。
地域要因の将来予測地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松戸市内のJR常磐線各駅から徒歩圏に存する住宅地域。需要者の中心は松戸市内及びその隣接する市の買替え層が中心で、一部都心への通勤者も含まれる。駅接近性に優れるものの、鉄道敷の近くに小規模住宅が密集している熟成度の高い既成住宅地域であることから、需給関係は概ね均衡している。新築戸建住宅の供給は限定的であるが、周辺の状況より、概ね3000万円∼3500万円程度と推察される。
一般的要因景気はこのところ一部に弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いており、雇用環境や長期金利の低位安定により、底堅い動きとなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8115407
北緯 139度9189518

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)新松戸駅(地価相場 190,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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