千葉県松戸市中和倉字一反割５３９番外(馬橋駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


103,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市中和倉字一反割５３９番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

千葉県松戸市中和倉字一反割５３９番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市中和倉字一反割５３９番外
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離馬橋、1,500m
地積101㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況空地
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田村正晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田村正晴
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、接面方位、規模を勘案すると相応の市場競争力がある。
地域要因格別の変動要因はない。駅徒歩圏外で周辺の利用状況も劣るため、地価は依然弱含みで推移している。
地域要因の将来予測既成の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないが、駅への接近性が劣ることから住宅地としての選好性が劣り、地価は依然弱含みとなっている。用途的には現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏はJR線沿線を中心とする松戸市中部の住宅地域一円。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者は自己の居住を目的とする個人で、周辺市及び東京都からの流入も見られるが松戸市在住の一次取得者層が中心である。中心となる価格帯は対象標準地の規模で1，000万円前後である。交通接近条件、周辺の利用状況が劣り、地価はやや弱含みの状況にある。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向が続いているが、先行き不透明感が拭えず、需要は一部地域を除き、全体として弱含みとなっている。

安達安男氏による調査レポート

不動産鑑定士安達安男
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。
地域要因地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測既存の比較的安定した住宅地で、今後もこの環境を維持するものと予測する。地価は、やや下落から横ばい傾向になるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、松戸市及びその周辺市の戸建住宅地域。需要者の中心は、松戸市内及びその周辺市等並びに東京東部に居住または通勤する30∼40歳代の勤労者世帯。当地区は、下総台地上にある戸建住宅地域ではあるが、最寄駅やスーパー等の商業施設からやや遠い地域である。市場で中心となる価格帯は、土地100㎡前後の整形地で900∼1200万円程度、新築戸建住宅で2500万円程度である。
一般的要因個人所得の増加の程度と、消費税率の引き上げの内容を考慮し、総需要における消費の拡大が抑えられている。市内の不動産市場もその影響下にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8063553
北緯 139度9245293

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県松戸市馬橋字児沼１１７３番２０千葉県松戸市中和倉字荒井堤西１６１番３千葉県松戸市栄町７丁目５８０番４千葉県松戸市三矢小台４丁目１７番１１千葉県松戸市八ケ崎字南道合２５５番８千葉県松戸市馬橋字中道北割１７６６番１２千葉県松戸市中和倉字一反割５３９番外千葉県松戸市馬橋字弁天２８２６番千葉県松戸市八ケ崎字堀込４１６番４５外千葉県松戸市上本郷字三斗蒔９０７番２

参考：近隣駅の地価相場

馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)新八柱駅(地価相場 148,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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