千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７(馬橋駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
94,500円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市八ケ崎２丁目１番７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 94,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新松戸、1,500m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅を中心に営業所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
海野弘昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 海野弘昭 |
|---|---|
| 価格 | 95,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人気の高いJR常磐線沿線の住宅地域であるが、最寄駅から遠いため、地価はほぼ横ばい程度にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅を中心に、営業所等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松戸市内、JR常磐線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤するサラリーマン世帯の1次取得者層が中心である。JR常磐線沿線の住宅地は人気があるが、当該地域は最寄駅から遠いので、取引価格はほぼ横ばいに推移している。最近では土地を細分化した取引も見られる。市場での中心となる価格帯は、土地は130㎡で1，000万∼1，500円程度、新築戸建は2，500万円前後が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかに回復しつつある。市内の人口は直近1年間では微増傾向。取引価格はやや上昇しているが、取引件数は減少している。 |
増間真一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 増間真一 |
|---|---|
| 価格 | 94,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 新規地点であるが、個別的要因の特段の変動はないと思われる。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 |
| 地域要因 | 特段の地域要因の変動は認められない。駅や商業施設が近い利便性良好な住宅地域である。地価は上昇傾向で推移していると推定する。 |
| 地域要因の将来予測 | 当分の間，現況のまま推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線の北松戸駅から南柏駅間を駅勢とするバス利用圏の住宅地域の圏域。需要者の中心は松戸市内及びその周辺市の一次取得者並びに都心通勤者である。公設地方卸売市場に近く住環境がやや劣る住宅地域である。周辺には規模をやや押さえた建売住宅の供給が散見される。市場の中心価格帯は土地100㎡∼150㎡で1000万円∼1500万円程度、新築戸建住宅で2000万円∼2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 需要者マインドの転換等により地価上昇地域が見られるが、供給過多・需要少の地域や交通接近・環境条件等に劣る地域は未だ地価下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8063553 北緯 139度9245293 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県松戸市馬橋字児沼１１７３番２０千葉県松戸市中和倉字荒井堤西１６１番３千葉県松戸市栄町７丁目５８０番４千葉県松戸市新松戸７丁目２５３番千葉県松戸市三矢小台４丁目１７番１１千葉県松戸市八ケ崎字南道合２５５番８千葉県松戸市馬橋字中道北割１７６６番１２千葉県松戸市馬橋字弁天２８２６番千葉県松戸市八ケ崎字堀込４１６番４５外千葉県松戸市上本郷字三斗蒔９０７番２
参考：近隣駅の地価相場
馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)新八柱駅(地価相場 148,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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