地域要因

駅前の商業地域は、郊外の新興商業地域の出現により購買層が流失、分散し、年々繁華性は低下傾向にある。商業地としての需要は弱い。

地域要因の将来予測

JR「宇都宮」駅前の既成商業地域であることから、大きな変動はなく、当面の間は現状を維持するものと思われる。商業地の需要はやや改善しつつある。地価に関してはさらに下落幅が弱まるものと予測する。

価格決定の理由

テナント物件が中心のJR宇都宮駅前の準高度商業地域である。容積率も高く高度利用されいている商業地域であるが、必ずしも収益性を重視して取引されるというわけではなく、実際の取引では地域の相場を中心として比準価格ベースでの取引が大半である。よって、準高度商業地域ではあるものの、当該市場特性に鑑み、実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格も関連づけて、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市場の特性に格別の変動はなく、商業地取引は多くはないものの、地価が底値水準にあるエリアでは、下げ止まりか上昇に転じている。

地域要因の将来予測

当該地域はJR宇都宮駅に近接するものの、高度利用は図られていない既成商業地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の店舗又は事務所を建設する目的での土地取引が主たる地域である。大通り沿い等の周辺地域においては、店舗や事務所の賃貸物件、テナントビル等が見られるものの、土地価格に見合うだけの家賃水準が形成されていないため、収益価格は比準価格よりも低位に試算されたものと判断する。したがって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層の雑居ビルが建ち並ぶ商業地域で、地域要因に大きな変化は見られないが飲食系テナントの入居率は高い。地価水準は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

飲食店舗等が建ち並ぶ宇都宮駅東地区の商業地域。テナント入居状況は概ね良好で、今後も同様の状態で推移するものと見込まれる。地価水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣はJR宇都宮駅東地区の商業地域で、飲食店舗が建ち並んでいる。テナント店舗が多く見られるが、土地価格に十分見合った賃料相場は形成されていないことから収益価格は低位に試算された。不動産取引は周辺類似の取引価格との関連を重視して意思決定される傾向が強いことから、市場の実勢を反映した比準価格は強い説得力を有する。以上により、鑑定評価額は比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で、高度利用が可能な地域である。また、人気の高い駅東の区画整理済の地域内にあり、地価はやや上昇にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域はJR宇都宮駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。土地区画整理済の地域で、今後とも現状を維持して推移しつつ、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は宇都宮駅東口から徒歩10分圏内にある幹線道路沿いの商業地域で、賃貸用ビルも見受けられるが自用の中低層店舗等が多い。また、幹線道路沿いであることから駐車場を備えた低層店舗も目立つ状況にある。よって、価格決定に際しては、近隣地域の地域の特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路の系統は良好な中心部の幹線沿いの混在地域であるが、駐車場敷地の確保がなかなか困難であるため新規出店の動きは鈍い。地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

「旭陵通り」沿いの住商混在地域で、北側を東西に走る県道が拡幅された影響から客足の流動性が変化し商業性は年々薄れている。店舗用地としての需要は弱い。地価動向はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中心部の幹線道路沿いという立地であることから商業性が見られる地域ではあるものの、年々住居用の用途での利用が増え、新規の出店傾向も小さい地域である。従って、取引に当たっては収益性が重視される地域とは言い難く、実際には比準価格ベースでの取引が一般的である。よって、このような地域特性に鑑み、実証的な比準価格を中心とし、収益価格は参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR宇都宮駅東地区は、駅、中心部等に近い上、市街地が整然と整備されており、郊外型商業施設と比肩する競争力を有しており需要の回復も窺える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する規範力の高い取引事例により比準価格を試算し得た。宇都宮駅に近い商業地であるものの、賃貸需要がやや低い地域で収益物件の稼働率は低く、収益価格は低く算定された。本件では、市場の動向や採用した事例の規範性等を考慮し、実際の取引価格に基づく比準価格の方が説得力が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性がやや低く、格別の変化は見られないが、景気の回復基調や、中心部住宅地の価格上昇等を受けて、価格水準は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

大通りの南側背後地に位置する商業地域で、立地は良いものの、繁華性はやや劣る状況にある。当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移し、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は繁華性がやや劣る中心市街地の商業地域で、自己使用目的の営業所、事務所等の土地取引が主体の地域である。周囲には、賃貸物件も存するが、土地価格に見合った賃料を確保できない状況であるため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、本件においては、実際の取引事例に基づく比準価格の説得力が高いと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした宇都宮駅東地区の利便性、快適性に優れた住宅地であり、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は、宇都宮駅東地区の快適性、利便性の高い住宅地域で、今後も安定的に推移すものと予測する。地価は、需要が回復傾向にあること、快適性等が高いこともあってやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、利便性が高く各施設との接近性に優れた住宅地域である。このため自用の戸建住宅が取引の中心であるものの、周辺には共同住宅の利用も見られる地域である。対象標準地にあっては、その画地規模が小さく経済合理的な収益物件の想定が困難であることから収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映した実証的で信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅、中心市街地に近く居住環境も良好で、人気があり需要が多く、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域はJR宇都宮駅東地区で駅まで徒歩圏の住宅地域、街区が整然とし、比較的良好な居住環境を維持している。地域要因に特別な変動はなく、当面現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件も見られるものの収益目的の取引は少なく、自己使用目的の取引が中心である。試算した収益価格は、地価に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求められた。収益性より居住の快適性が重視される傾向が強いことから、市場での取引の実態を反映し信頼性の高い比準価格を中心とすることとし、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部から北上する幹線沿いにあって、系統連続性は良好であるが、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

市街地中心部から北方に延びる幹線道路沿いの商業地域で、交通量は多いものの、やや地域的な停滞が続いており、地域要因に大きな変動は見られず、当面現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は店舗、事務所を中心にマンションも混在する商業地域である。賃貸用の収益物件も見られるが、土地価格に見合った賃料設定が困難であり低位に試算された。一方、比準価格は、最近の市場動向を反映した複数の取引事例を基に導かれており相対的信頼性は高い。よって比準価格にウェイトを置き、収益価格を関連づけ、前年地価公示価格との検討を行い、単価と総額との関連にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境に優れた区画整理済の住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は上昇基調を強めながら推移している。

地域要因の将来予測

街区整然とした住宅地域で、優れた住環境を保っており今後も同様の傾向で推移するものと見込まれる。近隣周辺の不動産市場は超過需要の状態が継続し、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整理済の住宅地域で、戸建住宅を中心にアパート等も散見されるが、土地価格に見合った賃料相場は形成されていないことから収益価格は低位に試算された。取引需要は自用を前提とするものが大半を占め、市場の実勢を反映した比準価格は相対的に強い説得力を有するものと見込まれる。以上により、鑑定評価額は比準価格を中心に収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえ、標記の通り決定した。

地域要因

市街地中心部の商業地域で、マンション建設等に居住者の増加・商店街振興策等により店舗利用の増加等が見られ地価はやや上昇にて推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は市街地中心部の商業地域で、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価水準は店舗利用度の回復等を受けて、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗・事務所を主体に貸しビル（店舗）等の賃貸物件が混在しているが、商店街振興策等により空室率は減少傾向にあるが、古い建物が多く、長期・安定的な賃料確保が困難で収益性はやや低い地域である。よって、価格決定に際しては、近隣地域の地域の特性及び取引の状況、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

古くからの既成住宅地域であるが、中心市街地の一角に位置して利便性に優れ、地価は安定しつつある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する中心部北寄りの既成住宅地域で、街区が比較的整然とした住宅地域として熟成しており、変動要因は少なく、当面現状で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中心部への接近性に優れることから地域内には共同住宅が見られるが、対象地は画地規模が小さく共同住宅の想定は説得性に欠けることから、収益価格は試算しなかった。よって、不動産市場における土地取引の実態を反映し、より信頼性が高く実証的な比準価格を標準としつつ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では市街地再開発事業等の中心市街地活性化策が推進されているが、商況は依然として低迷し、地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

店舗・事務所等が建ち並ぶ宇都宮市の代表的な商業地域として熟成しており、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。中心市街地の商況は依然として低迷しており、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

賃貸物件としては周辺に高層事務所等が立地しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。中低層の店舗・事務所ビル等が多く、容積率を十分に活用しない土地利用が中心であり、収益性に反映し難い側面を含んで土地価格が形成される傾向もあるため、現実の取引実態を反映し信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別の変化は無いが、系統や連続性が良い路線商業地域なので、安定した需要が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層の店舗兼住宅が中心である。自用が大部分なので事業者向けの賃貸市場は成熟度が低い。一部に事業撤退が見られるものの、比準価格は多数の取引事例を基に試算した価格なので、信頼性が高い。従って比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。最有効使用が上記の通りなので、開発法は適用しなかった。