栃木県宇都宮市二番町１番１３外(宇都宮駅・鶴田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


113,000円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市二番町１番１３外(栃木県宇都宮市二番町１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を113,000円/㎡としました。

栃木県宇都宮市二番町１番１３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市二番町１番１３外
住居表示二番町１−６
価格113,000円/㎡
交通施設、距離宇都宮、900m
地積144㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域
前面道路の状況北7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

亀田作氏による調査レポート

不動産鑑定士亀田作
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性がやや低く、格別の変化は見られないが、景気の回復基調や、中心部住宅地の価格上昇等を受けて、価格水準は横ばい傾向となっている。
地域要因の将来予測大通りの南側背後地に位置する商業地域で、立地は良いものの、繁華性はやや劣る状況にある。当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持で推移し、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は中心市街地の幹線道路背後の商業地域一円である。需要の中心は、営業所、事務所ビル等の利用を企図する個人事業主、中小事業法人等である。中心商業地の空洞化傾向に変化はなく、空き店舗等も見られるものの、昨今の景気の回復基調等を受け、若手事業家による店舗取得等の動きも散見されるようになってきている。画地規模が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因LRTの都市計画決定へのスケジュールが公表された。県都宇都宮では中心部を中心に地価が下げ止まりから上昇するところも現れてきた。

高橋順一氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋順一
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地の背後に所在する既成商業地域で、地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は横ばいからやや上昇傾向に転じつつある。
地域要因の将来予測幹線道路背後の既成商業地域で、店舗、事務所等が建ち並んでいる。地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状を保ったまま推移するものと見込まれる。地価水準は横ばいからやや上昇気味に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市内の中心市街地に所在する既成商業地域の範囲で、主たる需要者は県内在住の個人及び地元法人を中心に圏外からの流入も見られる。事業用物件は市場流通量が少ないものの、テナント需要は旺盛で、特に居酒屋等の飲食関連やオフィス用途については中心部への回帰傾向が鮮明になっている。中心商業地は取引件数が僅少で、画地規模や価格もまちまちであり、市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因景気回復に加えてLRT導入等の要因により一部の地域で地価の上昇傾向が見られるが、依然として先行き不透明感は強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5589232
北緯 139度889201

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)西川田駅(地価相場 36,600円/㎡)東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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