栃木県宇都宮市池上町１番３(東武宇都宮駅・宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


318,000円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市池上町１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を318,000円/㎡としました。

栃木県宇都宮市池上町１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市池上町１番３
住居表示 
価格318,000円/㎡
交通施設、距離東武宇都宮、570m
地積231㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況北30.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

永井正義氏による調査レポート

不動産鑑定士永井正義
価格318,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺では市街地再開発事業等の中心市街地活性化策が推進されているが、商況は依然として低迷し、地価は弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測店舗・事務所等が建ち並ぶ宇都宮市の代表的な商業地域として熟成しており、今後も当分の間、現状を維持すると予測する。中心市街地の商況は依然として低迷しており、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市中心部の既存商業地域である。需要者の中心は地場の不動産開発業者等の法人。周辺では市街地再開発事業が進捗中である等、市街地活性化策が推進されているが、郊外型大規模商業施設等の台頭等により、旧来からの中心市街地の商況は依然として低迷し、市街地空洞化は依然として解消されているとはいえず、需要は弱含んでいる。画地規模等により取引の価格帯は各々で、需要の中心価格帯は見い出し難い。
一般的要因宇都宮市の人口は微増傾向にある。県内経済は緩やかに回復しているものの、一部に弱さが見られ、先行きは不透明である。

茂垣雅德氏による調査レポート

不動産鑑定士茂垣雅德
価格318,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心的商業地域であるが、郊外型店舗への顧客の流出等の影響を受け商況は低迷している。県外資本による中高層ビルの立地・取得等の動きは少ない。
地域要因の将来予測当地域は成熟した市街地中心部の商業地域である。当地域は今後も現状を維持して推移しつつ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市の中心市街地の商業地域である。需要者の中心は地場の不動産業者、県内の中堅法人から全国展開する大手企業等と推測される。大型事務所ビル等の優良物件については需要に持ち直しの兆しが見られるが、中小ビルは依然として需要は弱い状況にある。また、郊外型のロードサイド店舗、郊外部の大規模店舗への顧客の流出が続いている。近隣地域内は、熟成度が高く、県外資本等による取引も少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因雇用・所得環境の改善により増税で減少した個人消費は持ち直しつつある。輸出の減少がやや見られるが、国内景気は緩やかな回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5613283
北緯 139度8833097

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

栃木県宇都宮市材木町２６２７番４栃木県宇都宮市泉町２９１５番１外栃木県宇都宮市中央１丁目７番１栃木県宇都宮市中央本町１番３５栃木県宇都宮市江野町３番１１外１筆栃木県宇都宮市中央１丁目１１番１５外１筆栃木県宇都宮市馬場通り１丁目１番３０外栃木県宇都宮市塙田１丁目１７番栃木県宇都宮市二荒町４番１５外３筆栃木県宇都宮市池上町１番８

参考：近隣駅の地価相場

東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード