栃木県宇都宮市東宿郷２丁目９番８(宇都宮駅・東武宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


198,000円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市東宿郷２丁目９番８(栃木県宇都宮市東宿郷２−９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を198,000円/㎡としました。

栃木県宇都宮市東宿郷２丁目９番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市東宿郷２丁目９番８
住居表示東宿郷２−９−３
価格198,000円/㎡
交通施設、距離宇都宮、450m
地積100㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模のホテル、飲食店ビルの多い商業地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋順一氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋順一
価格199,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中高層の雑居ビルが建ち並ぶ商業地域で、地域要因に大きな変化は見られないが飲食系テナントの入居率は高い。地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測飲食店舗等が建ち並ぶ宇都宮駅東地区の商業地域。テナント入居状況は概ね良好で、今後も同様の状態で推移するものと見込まれる。地価水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市内の中心市街地に所在する既成商業地域の範囲で、主たる需要者は県内在住の個人及び地元法人を中心に圏外からの流入も見られる。事業用物件は市場流通量が少ないものの、テナント需要は旺盛で、特に居酒屋等の飲食関連やオフィス用途については中心部への回帰傾向が鮮明になっている。中心商業地は取引件数が僅少で、画地規模や価格もまちまちであり、市場において需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因景気回復に加えてLRT導入等の要因により一部の地域で地価の上昇傾向が見られるが、依然として先行き不透明感は強い。

澤光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士澤光彦
価格197,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因駅に近い繁華街に存するが、市街地中心部の空洞化は深刻である。低層階には需要の回復が見られる。
地域要因の将来予測市街地中心部における旧来からの商業地域であるが、郊外の路線商業地域に多くの大規模小売店が進出している。地価は底値感があるが需要は弱含んでおり、横ばいから微増傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市全域において、商業系の用途に供されている区域と判断した。需要の中心は地縁性を有する県内事業者が中心であるが、個人資産家から上場企業まで幅広く需要が認められる。商業中心が郊外の路線商業地域に移転・拡散しており、旧来からの中心市街地は、依然需要が低迷している。しかし飲食店等を中心にテナント需要は回復している。画地規模、建物価格がまちまちであり、需要の中心価格帯は判断出来ない。
一般的要因大企業を中心に景気の回復は見られるが、個人消費は伸び悩んでいる。原油安、中国経済、米国の利上げ等外的要因の不安は、払拭されない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5572074
北緯 139度9021274

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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