栃木県宇都宮市大曽４丁目４２番１１(宇都宮駅・東武宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
82,800円
2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市大曽４丁目４２番１１(栃木県宇都宮市大曽４−５−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県宇都宮市大曽４丁目４２番１１ |
| 住居表示 | 大曽４−５−２３ |
| 価格 | 82,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宇都宮、1,700m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ整然とした既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
上野初雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上野初雄 |
|---|---|
| 価格 | 83,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域内における標準的な居住環境にあり、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変動はなく、競争力の程度に変化はない。 |
| 地域要因 | 古くからの既成住宅地域であるが、中心市街地の一角に位置して利便性に優れ、地価は安定しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等が混在する中心部北寄りの既成住宅地域で、街区が比較的整然とした住宅地域として熟成しており、変動要因は少なく、当面現状で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市内中心部の住宅地域、需要者の中心は地縁的選好性のある圏内在住者が多く、圏外からの需要はさほど見られない。古くからの市街地であり、宅地開発の余地があまりないことなどから需給は少ない状況にあるが、周辺に新たな商業施設が立地する等新たな動きもあり、地価は横ばいからやや上向きの動きがみられる。取引の中心は土地150㎡∼200㎡程度で1，200万円∼1，700万円、新築戸建は2，500万円∼4，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 市の人口・世帯数は微増傾向にあるものの地方都市にあって依然景気浮揚の影響は少ない。地価は下落幅が縮小ないし若干の上昇地点も出てきている。 |
仁保謙二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仁保謙二 |
|---|---|
| 価格 | 82,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特別の変化は無いが、生活の便が良い成熟した地域なので、安定した需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地の中心に近く生活の便が良い住宅地域である。今後の特色は現状程度と見込まれるが、便利な地域なので、当面の地価はやや強含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね宇都宮市である。需要者の中心は宇都宮市の居住者や市内への通勤者であり、それ以外は少ない。乗用車利用が多い圏域であり、方面別に強めの地縁的選好性が認められる。県庁所在地を含む成熟した圏域で需給動向は比較的安定しているが、県都心への回帰現象や選別化の傾向が見られる。同種の一戸建建売住宅の総額は2，000万円∼4，000万円位で、全体的にはやや下落である。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気の回復とともにデフレ状況からも脱しつつあり、宇都宮市平均の地価は下げ止まりつつある。今後の地価動向には不透明感が強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度5689222 北緯 139度8917559 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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