栃木県宇都宮市東谷町字前畑３８８番２(東武宇都宮駅・宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


19,200円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市東谷町字前畑３８８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,200円/㎡としました。

栃木県宇都宮市東谷町字前畑３８８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市東谷町字前畑３８８番２
住居表示 
価格19,200円/㎡
交通施設、距離雀宮、3,100m
地積497㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模農家住宅に一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋順一氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋順一
価格19,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市域郊外の集落地域で地域要因に大きな変動は認められない。地価水準は市街地の影響を受けながらやや弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測宇都宮上三川IC及びインターパーク宇都宮南へのアクセスが良好な集落地域で、近隣周辺に特段の変動は見られない。地価水準は弱含みから下げ止まりの方向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市南部を中心とする市街化調整区域内の既成住宅地域で、その圏域は広域的に形成されている。主たる需要者は各々の近隣周辺に地縁性を有する個人または個人事業者で、その需要の殆どが自己使用を前提とするものである。土地取引に係る厳しい公法規制等の影響により、宅地の需給は総じて低調に推移している。以上により、市場において取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因景気回復に加えてLRT導入等の要因により一部の地域で地価の上昇傾向が見られるが、依然として先行き不透明感は強い。

上野初雄氏による調査レポート

不動産鑑定士上野初雄
価格19,100円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準的な居住環境にあり、標準地の価格形成に変動を与える要因に特別な変動はなく、競争力の程度に変化はない。
地域要因市南東方郊外の県道沿いの小集落にあり、周辺街路の整備等は進まず、特段の変動は見受けられない。
地域要因の将来予測行政的条件等から市街化が抑制され、農家住宅等の多い郊外の集落地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はなく、当面現状で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宇都宮市の市街化調整区域の圏域、需要者は同一需給圏内に地縁性を有し、自己居住用の住宅としての使用を目的とする個人が中心である。当該地域は農家住宅を中心とし、行政的条件等により市街化が抑制され、新規の宅地供給は少なく、需要も限定的である。近隣地域及びその周辺における規範性を有する取引が少なく、また、画地規模や取引事情等により取引価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因市の人口・世帯数は微増傾向にあるものの地方都市にあって景気浮揚の影響は少ない。地価は底値感から下落幅の縮小や下げ止まりの動きが見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5551124
北緯 139度8828072

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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