栃木県宇都宮市泉町２９１５番１外(東武宇都宮駅・宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


138,000円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市泉町２９１５番１外(栃木県宇都宮市泉町２−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を138,000円/㎡としました。

栃木県宇都宮市泉町２９１５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市泉町２９１５番１外
住居表示泉町２−２０
価格138,000円/㎡
交通施設、距離東武宇都宮、600m
地積437㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店ビルが建ち並ぶ歓楽街の商業地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阪上京子氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上京子
価格138,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部の歓楽街で固定客を持つ店舗は営業しているが年々店舗数は減少している。駅東口の新興歓楽街との競合により需要は低下している。
地域要因の将来予測市街地中心部の飲食店関連の店舗ビル等が建ち並ぶ歓楽街で、年々店舗の閉鎖が目立ち、画地も歯抜けの状況が増えつつある。地価に関しては、底値感が出ていることから下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね宇都宮市内の中心部の飲食店等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は地元宇都宮市内の個人事業者や中小企業等であるが、他県の法人や個人も含まれる。飲食店、テナントビル等が建ち並ぶ中心部の歓楽街で、駅東口周辺の歓楽街との競合関係が生じており、相対的に需要は弱い。画地規模にやや多様性が見られることから、需要の中心価格帯は見出しづらいが、土地は3000万∼8000万円程度が取引の中心と思われる。
一般的要因人口及び土地取引件数は微増傾向であるが、建築着工数は減少している。住宅地は一部を除きやや下落基調だが、商業地の取引は安定してきている。

大川崇夫氏による調査レポート

不動産鑑定士大川崇夫
価格137,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部の歓楽街であるが、競合する駅東地区との関係から、繁華性、収益性は低下し、需要は停滞している。
地域要因の将来予測飲食店ビルが密集する市街地中心部の商業地域である。客足の減少傾向に歯止めがかからず、空き店舗の増加は続くと思料され、地価は依然下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、東武宇都宮駅及びJR宇都宮駅周辺に形成されている飲食店等が建ち並ぶ商業地域である。典型的な需要者の中心は、飲食店ビル経営を目的とする法人及び個人事業者である。JR宇都宮駅東口をはじめとする他地域の歓楽街との競合により、客足は減少しており、飲食店ビル、テナントの空室は増加し、賃料水準は低下し需要は低迷している。画地規模はまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因県内経済は緩やかに景気回復している。県都である宇都宮市の地価は、上昇、横這いの地点が増加してきている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5626447
北緯 139度8798932

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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