栃木県宇都宮市大通り５丁目３番１４外(宇都宮駅・東武宇都宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


145,000円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市大通り５丁目３番１４外(栃木県宇都宮市大通り５−３−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を145,000円/㎡としました。

栃木県宇都宮市大通り５丁目３番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市大通り５丁目３番１４外
住居表示大通り５−３−５
価格145,000円/㎡
交通施設、距離宇都宮、600m
地積261㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況南東25.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格145,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市場の特性に格別の変動はなく、商業地取引は多くはないものの、地価が底値水準にあるエリアでは、下げ止まりか上昇に転じている。
地域要因の将来予測当該地域はJR宇都宮駅に近接するものの、高度利用は図られていない既成商業地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮中心市街地内の商業地域一円の圏域。需要者の中心は個人事業者や地元企業であり、市場に供給される画地の規模によりマンション開発業者も需要者となり得る。近年の官民あげた取り組みにより空き店舗数が減少する等、中心商業地の空洞化に歯止めが掛かりつつあり、土地価格が底値に近づいたエリアについては不動産取引が見られるようになってきている。取引される画地規模はばらついており、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因宇都宮市では再開発や区画整理に加えLRT導入計画が進捗中であり、市内の地価は、上昇エリアと下落エリアとに二極化しつつある。

大川崇夫氏による調査レポート

不動産鑑定士大川崇夫
価格144,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 JR宇都宮駅に近接する幹線道路沿いの商業地域である。通過車輌の多い割に繁華性は低い。地価には底値感が出てきている。
地域要因の将来予測 当該地域はJR宇都宮駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。通過車輌の多い中心部に位置する地域でありながら高度利用は充分とは言えない状況にある。当面は現状を維持すると思われ、地価は横這い傾向にある。
市場の特性 同一需給圏は、宇都宮市中心市街地の商業地域及びその周辺の商業地域である。需要の中心は自己使用の店舗、事務所を建設することを目的とした個人事業者や地元企業であるが、画地規模によりマンション開発業者も考えられる。中心商業地は依然として空店舗等が見られるが、土地価格が底値に近づいた地域については不動産取引が見られるようになってきている。画地規模が一様でなく、土地の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因 県内経済は緩やかに景気回復している。地価は県都では上昇、横這いの地点が増えてきているが、周辺市町では依然、若干の下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5612205
北緯 139度8944614

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宇都宮駅(地価相場 77,600円/㎡)東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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