地域要因

特に地域要因の変動は認められないが、当該地域の地価は若干の上昇傾向と思われる。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成した地域で今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、共同住宅はほとんどが地主等の土地所有者による土地有効活用であり、投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格を求めることは断念した。従って、規範性の高い取引事例より試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いの商業地域で店舗兼共同住宅、事務所等が建ち並ぶ地域で地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は共同住宅も多くみられるが、賃料水準がやや低位に留まっていることから賃貸による収益力は十分ではない。また、事業所等も自己の営業上の利便性等から取得されたものが中心とみられ、収益性が必ずしも価格形成の主体ではない。従って、主たる需要者は、収益価格よりも周辺の成約価格に着目して行動する傾向にある。よって比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められないが、当該地域の地価はやや上昇傾向と思われる。  

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの住商混在地域であり、今後は用途変更も考えられるが、当面は概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの住商混在地域である。比準価格は地域要因が類似する幹線道路沿いの取引事例を採用し、比較検討を行っており信頼性は高いと判断する。収益価格は比準価格よりやや低位に試算されたが、投資対象としての収益性を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を関連づけ、更に規準価格との均衡にも留意し、調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、利便性は良好である。地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、ほぼ現状で推移するものと見込まれる。地価水準は、やや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域周辺にはアパート・マンションの賃貸物件も見受けられるが、駅に近い住宅地として、自用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性を重視する地域である。また、規範性の高い取引事例を重視して試算した比準価格は実証的であり、説得力を有する。よって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅はJR中央線武藏境駅であり、武蔵野市の影響がある。大規模戸建開発は見られないが、ミニ開発による新規供給がある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地域として熟成しており、今後も当分の間現状のまま推移するものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域である。共同住宅は、ほとんどが地主等の土地所有者による土地有効活用であり、投資額に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は求められなかった。類似地域の取引価格より求めた比準価格は実証的であり市場性を反映したものと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められないが、当該地域の地価は若干の上昇傾向と思われる。 

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として成熟しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の戸建住宅が中心であり、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される。従って、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。求められた比準価格について、武蔵野市及び三鷹市の優良住宅地の価格水準及び取引の動向、更には区部城南・城西地区の優良住宅地の価格水準、規準価格との均衡にも留意して検討を行ない、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新小金井駅南側に小規模にまとまった近隣商業地域で、住宅系の利用も見られることから、店舗需要は弱い状況にある。

地域要因の将来予測

新小金井駅に近い小規模な近隣商業地域である。地域要因に大きな変動は見当たらず、当分は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域の特性にの特性に類似する店舗併用住宅等が多く見られる地域において、複数の取引事例を収集・採用することができたので、試算された比準価格は信頼性が高い。収益価格は地域内で標準と判断される4階建の店舗兼共同住宅を想定して求めたが、上記の市場の特性からみて収益性が地域の地価形成に与える影響は相対的に低いと考えられる。そこで比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅前商業地として、比較的顧客が見られ、繁華性を保持している。特に地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

想定需要者は、意思決定に際して収益性及び投資採算性を十分に考慮する。本件においては、適正に補正された比準価格の相対的規範性が高いものと判断し、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とする住宅地域で、変動要因は特に認められないが、地価は一般的市場動向からやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成した地域で今後とも現状を維持して推移するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅やアパート等も認められるが、地主層の経営になるものが多く、収益性が十分に地価に反映しているとは云いがたい。地価は自用目的での土地取引価格が主導している。収益価格は理論的であるが対象不動産の個別性を考慮すると実現性に乏しい。一方、比準価格は市場の実態を反映しており実証的で説得力が高いと思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動はない。駅の接近性が劣るが、画地規模が小さいので総額での買い易さから土地需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模の戸建住宅地域として熟成した状態にあり、今後とも現状を維持するものと予測する。住宅地の地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は快適性を重視する容積率の低い第一種低層住居専用地域にあり、駅接近性が劣り、小規模戸建住宅が多く、土地価格に見合う収益は得られないことから、自用目的での取引が中心である。よって収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみにより市場を反映する信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ武蔵野市内の価格水準が近い他の標準地との価格水準のバランス及び価格変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内にあり、北口駅前の区画整理事業の進捗により将来的な利便性の改善が期待される。地価はやや上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しつつあり、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。地価はやや上昇傾向である。

価格決定の理由

近隣地域は、主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住快適性を重視した自己使用目的を前提に売買が成立している。アパート等も見られるが、地主が自ら土地有効活用・節税等を目的としている場合が多く、地価は、賃貸事業による収益性との価格牽連性は相当に低い。従って収益還元法は適用しなかった。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅である東小金井駅からやや距離があるものの、良好な住環境を有する住宅地域であり、武蔵野市域であるので、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は最寄駅からやや距離を有する住宅地域である。周辺地域を含め環境は熟成しており、地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因はない。よって、今後も現状を維持して推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域は、地主建設による共同住宅等の収益物件もみられるが、戸建住宅が中心となる地域である。当該地域においては、自己の居住目的が取引の中心となっており、需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、近隣地域等における土地取引の状況等を参考にして取引意思を決定する。よって、実証性のある比準価格を採用し、更に代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を以上のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。地価は市場動向を反映して上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域は熟成しており地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は閑静な住宅地域であり、個人の居宅としての利用目的での取引が中心である。アパート等については、地主が土地の有効活用を目的として建築する場合が多く、土地価格に見合う賃料水準は十分に形成されておらず、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。従って、現実の不動産取引市場を反映した取引事例比較法による比準価格を標準として、収益還元法は適用せず、かつ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の戸建住宅を主とする住宅地域であり、熟成した住環境を保持しており、特段の地域変動は無い。地価はやや上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しつつあり、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。地価はやや上昇傾向である。

価格決定の理由

近隣地域は、主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住快適性を重視した自己使用目的を前提に売買が成立している。アパート等も見られるが、地主が自ら土地有効活用・節税等を目的としている場合が多く、地価は、賃貸事業による収益性との価格牽連性は相当に低い。従って収益還元法は適用しなかった。以上から、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。