東京都三鷹市井口３丁目２１８番２外(新小金井駅・武蔵境駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


390,000円

2017年01月01日に行った東京都三鷹市井口３丁目２１８番２外(東京都三鷹市井口３−１９−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を390,000円/㎡としました。

東京都三鷹市井口３丁目２１８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都三鷹市井口３丁目２１８番２外
住居表示井口３−１９−３１
価格390,000円/㎡
交通施設、距離武蔵境、1,200m
地積201㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西16.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅川崇氏による調査レポート

不動産鑑定士浅川崇
価格389,000円/㎡
個別的要因個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。
地域要因都道沿いの住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。地価は市場動向を反映して上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR中央線沿線の概ね武蔵野市、三鷹市、小金井市等の住宅地域の圏域である。需要者の中心は前記各市の居住者等と想定される。街路幅員が16mで容積率が200％であることから、まとまった規模の物件についてはマンション用地としての開発事業者等の需要も見込めるため潜在的需要は強い。細分化された規模100㎡程度の土地では総額4千万円前後、新築戸建住宅で総額5．5千万円前後の水準が多く見られる。地価は上昇基調で推移している。
一般的要因三鷹市の人口は微増傾向であり、住宅地、商業地共に需要は底堅く推移している。国内景気は順調に回復基調であるが、先行きに不透明感も見られる。

市川洋介氏による調査レポート

不動産鑑定士市川洋介
価格391,000円/㎡
個別的要因 代替・競争関係にある不動産と比較した優劣は規模等を含めた競争力の程度に個別的要因に変動はない。
地域要因 建物の建て替え等は見られるが、規模等も含めて大きな変動要因はない。市況は全体的には上昇傾向を呈している。
地域要因の将来予測小中規模の一般住宅にマンション等が混在する住宅地域である。格別の変動要因は見られず、今後も概ね現状のまま推移して行くものと予測される。地価は先行きに不安材料はあるが、上昇基調である。
市場の特性 同一需給圏内は、三鷹市内の徒歩圏を中心とした住宅地の範囲である。需要者は良好な住環境を望むサラリーマンが中心である。近年の市場は回復しつつある経済情勢もあり、顕著な需要が見られた。当該地域の様な比較的良好な住環境で且つ利便性に優れた地域も選別化はあるが、その傾向が続いている。地価は全体としては弱い上昇傾向であり、その中心価格帯は200㎡前後で土地で7000万円台、建売住宅で9000万円程度である。
一般的要因 経済は大震災からの復興が進んでいるが、中国市場の大幅な減退があるなど不安材料が多い。地価は様子見傾向が強まり、上昇基調が予測される。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6950332
北緯 139度5380552

参考：該当物件周辺マップ

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東京都武蔵野市西久保１丁目２００番１９、２０８番２８及び２０８番３３東京都武蔵野市境５丁目１５４８番５３ほか１筆の一部東京都武蔵野市境南町２丁目５９１番１外東京都武蔵野市境南町五丁目７２８番２３東京都小金井市東町４丁目８１番３５東京都小金井市東町２丁目４２番８５東京都三鷹市深大寺字曾弥３８２１番５６及び３８２１番８８東京都三鷹市大沢６丁目５３９番１５外東京都三鷹市牟礼５丁目１８５４番３東京都三鷹市井口１丁目１４９番３東京都三鷹市深大寺３丁目３９２８番４東京都三鷹市上連雀三丁目７７６番３０外１筆東京都三鷹市深大寺二丁目４０５９番１９

参考：近隣駅の地価相場

新小金井駅(地価相場 347,000円/㎡)武蔵境駅(地価相場 399,000円/㎡)東小金井駅(地価相場 349,500円/㎡)三鷹駅(地価相場 539,500円/㎡)武蔵小金井駅(地価相場 342,000円/㎡)多磨駅(地価相場 280,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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