地域要因

丸ノ内線沿線住宅地の内、近隣地域を含む青梅街道以南・駅徒歩10分前後の物件に係る需給動向は振れを伴いつつも年間を通して強含んでいる。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅を中心に共同住宅も見られる熟成した住宅地域であり、今後もこの傾向で推移するものと思料した。地価は概して上昇基調と予測する。

価格決定の理由

中小規模一般住宅を中心に、共同住宅も見られる住宅地域で賃貸事例も収集し得たが、高度利用が困難、且つ、元本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、個人買主等の規範性の高い取引事例の試算値を中心に求められており、実証性・客観性が高い。以上より、本件鑑定評価においては、実証性に富む比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中野駅徒歩圏内の利便性の高さを兼ね備える優良住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

「中野」駅徒歩圏、且つ、中規模以上の一般住宅、中層共同住宅が建ち並ぶ上品等の住宅地域として成熟しており、今後も現状維持と予測した。高額所得者層を中心とした需要が多く、地価推移を上昇基調と予測した。

価格決定の理由

比準価格は、住環境や規模、買主の属性につき規範性が高い成約事例を中心に求められ、客観的で説得力が高い。一方収益価格は低位に試算された。近隣地域は中野駅徒歩圏内の高級住宅地域として成熟しているが、節税対策を主眼に据えた共同住宅利用は見受けられるものの、高層化が困難な為、自己使用目的の需要が中心となっている。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との規準検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人気路線であるJR中央線沿線で中心商業地域背後の生活利便性が高い住宅地地域として熟成しており需要は底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等を中心とする住宅地域として熟成しており今後とも概ね現状の住環境を維持するものと予測する。生活利便性を背景とする底堅い需要を受け地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において自用目的の取引が主で信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方収益価格は行政的条件、画地条件の制約もありやや低位に試算された。当該地域は収益物件も介在するものの自用目的取引が中心の住宅地域に存するため市場参加者は収益性より居住の快適性を重視する傾向が強い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

完了した中野四丁目地区再開発に続き、中野駅周辺で複数の再開発構想があり、今後近隣地域に及ぼす大きな変動要因として、その影響が注目される。

地域要因の将来予測

店舗事務所を中心とした商業地域として熟成しているが、中野駅南口周辺の再開発計画が具体化しつつあることから、今後はやや発展的に推移するものと予測する。地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 駅前立地で規模も比較的大きく、店舗、事務所を中心に多様な用途を背景とした需要がある。投資採算性や収益性に依拠した価格形成も認められるが、現実の市場では立地の稀少性や優位性がより強く志向され、この立地特性を反映しつつ需要者の求める投資採算性等をも内包した比準価格は実証的で説得力を有し重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中野駅南口に再開発構想があるが、当該近隣地域への影響は限定的と見られ、現状では市場の特性、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿道の店舗、マンション等を中心とした地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 店舗兼マンションや沿道サービス店舗を中心に自用賃貸問わず多様な用途を背景とした需要がある。投資採算性や収益性を選択指標とした価格形成も認められるが、現実の市場における多様な取引目的等及び近時の市場動向を反映し、かつ需要者の求める収益性等も内包した比準価格は実証的で説得力を有し重視すべきである。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺再開発の影響等、投資用収益物件の需要が旺盛で、中野駅周辺商業地域の内、比較的繁華性の低い桃園通り沿い商店街地価も強含みの状況にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は中野通り背後の「近隣商業地域」として熟成しているが、共同住宅等の住宅需要も近年増加傾向にある。地価は昨今の経済情勢や周辺都市整備事業の影響を反映し、総じて上昇基調にあるものと予測した。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い取引事例につき、JR中央線沿線物件の繁華性、及び立体利用に影響を及ぼす容積率等に着目した適切な分析が為されており、客観性・実証性に長ける。一方、賃料想定等が適切に為された投資運用観点からのアプローチによる収益価格も理論値としての説得力を有するが、市場面での実証性にやや欠ける。従って、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、更に、代表標準地との規準検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

小規模な小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因に特段の変化はない。需要は底堅く、地価水準はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

小規模な小売店舗等が多い近隣商業地域として成熟しており、現状のまま推移していくものと予測される。地価水準はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり説得力を有する。収益価格は店舗共同住宅の建築を想定して試算されている。近隣地域は小規模な小売店舗を中心とした地域であり、自己使用の個人事業者及び法人、収益物件開発を目的とする買主によって取引される傾向にあると思料される。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、当該近隣地域及び周辺地域に大規模開発等も無く、地域要因、市場の特性に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準はおおむね横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域には主として都心への通勤者や通学者を対象とした賃貸マンション等の収益物件も比較的多く見られるが、市場における取引の中心は自用の住宅で、賃料収入に基づく収益性よりは居住の快適性、利便性が主要な選択指標とされている。以上勘案のうえ、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

標準地の存する地域は，駅至近の近隣型商業地域として地価に影響を及ぼすような大きな変化は特に認められない。地価は全体的に上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地域は，駅前の既成商業地域として，将来的にも概ね現状を維持していくものと思われる。地域における地価水準は，中野区内の商業地全般における回復基調を反映して，上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は，「野方」駅至近の日用品販売または飲食店舗等の中小規模の店舗が多い商業地域である。賃貸用店舗もあるが，取引は自用目的が比較的多い。また，駅至近の商業立地であるが，高度利用等の商業繁華性は高くないことから，取引実勢が取引価格水準の中心になる。したがって，取引事例比較法による比準価格をやや重視し，収益還元法による収益価格を比較考量して，代表標準地との検討を踏まえて，鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域として成熟化し、規模が小さい手頃な価格帯の住宅地を中心に、不動産需要は底堅い。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が多く見られる成熟した低層住宅地域であり、特段の地域要因の変化はない。地価水準はやや上昇傾向であるものと判断される。

価格決定の理由

一般戸建住宅が多いが、アパート等も見られる地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己居住用が中心であるが、賃貸用もある。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。幹線街路沿いの店舗、事務所兼共同住宅の立地として需要は堅調であり、一般的要因の影響により地価は上昇した。

地域要因の将来予測

中層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ地域として熟成しており、今後もこの傾向が続くものと予測する。不動産需要も回復基調にあり、今後の地価も引き続き上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある複数の取引事例を収集しえた。需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人が中心であり、本件での収益価格は信頼性が高い。採用した還元利回り等の指標も規範性が高い。よって市場性の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

西武新宿線沿線に位置する熟成した低層住宅地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。地価は堅調な上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する低層住宅地域として熟成しており、当分の間は現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は堅調な上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

容積率が150％とやや大きく、またアパート等の賃貸物件も散見されるが、戸建住宅が多く収益性よりも居住の快適性がより強く志向される自己使用目的の需要が多い住宅地域である事から、収益性を反映した収益価格よりも、規範性の高い複数の取引事例から試算された市場性を反映する実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格も参酌の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鷺ノ宮駅徒歩圏の住宅地として熟成しており、地域要因は特に変化は認められない。地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

鷺ノ宮駅より徒歩圏の一般住宅が多い熟成した住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと思料される。地価水準はやや上昇傾向になると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心として、アパ−ト・マンション等も存する閑静な住宅地である。比準価格は規範性の高い取引事例を選択・適用し、市場の実勢を反映した信頼性の高い価格である。一方、収益価格は理論的な価格であるがやや低くなった。収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的の取引が中心であり、比準価格をより重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

新中野駅と中野駅の双方が徒歩圏内の、利便性の高い路線商業地域である。立地的な優位性を有するため、価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

JR中央線と東京メトロ丸ノ内線が徒歩圏内で利用可能な利便性が高い中高層店舗付共同住宅を中心とする路線商業地域であり、当面、現状と同様に推移すると予測される。地価水準はやや上昇傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

中野通り沿いに中高層店舗付共同住宅、マンション等が存し、商業用途と住宅用途が併存している。取引においては、市場の実態を反映し実証的な比準価格が最も有力な指標となるが、投資価値・収益性を反映している収益価格は、共に主たる需要者の価格決定に大きな影響を及ぼしていると考えられる。したがって、比準価格に重きを置きつつ収益価格も充分に関連付け、地域的な地価動向にも留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い飲食店舗密集地として需要は底堅く、また駅北口地区街づくりの影響もあり、顧客流動性、繁華性が高まっており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前商店街の一郭にある小規模飲食店舗等密集地であり、当分は現状を維持するものと予測される。近年の中野駅北口地区街づくりの進展に伴い、顧客流動性が高まり、地価水準は強含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する商業地の取引より求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、投資対象の個別性、収益性を反映した規範性の高い価格である。市場の需要者は、その立地特性から実勢価格のみならず、投資採算性も十分比較検討のうえで意思決定をするものと判断される。よって本件では、比準価格、収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

警察大学跡地における再開発は完了したが、区役所の移転及び跡地等の再開発、中野駅舎等の建築構想があり、今後変化が見込まれる。

地域要因の将来予測

JR中野駅に近い中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。商業地域として熟成しているが、中野四丁目地区再開発の影響を受けて地価水準は上昇傾向にあり、周辺地区のさらなる再開発が予定されている。

価格決定の理由

近隣地域は中高層の店舗・事務所ビル等が多くみられる駅前商業地域である。取引事例については広域に同一需給圏をとらえて取引事例を収集分析して試算価格を査定した。一方収益価格は規範性のある事例を集め、最有効使用の店舗付事務所ビルを想定して試算価格を査定した。いずれの価格も規範性があると判断されるが、需要が強い点を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新たな開発計画等の特筆すべき要因は認められないが、建物の建替え等の動きは認められる。地価はやや上昇していると判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、自用目的の住宅地としての需要が中心であり、賃貸目的の居住用不動産としての需要は従たる目的と考えられるので、収益性よりも、居住の利便性・快適性が重視されると考えられる。そこで多数の取引事例の中から適切と認められる事例を選択して求められた当地域の取引の実態を忠実に反映した比準価格を採用し、これに収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中野駅徒歩圏の低層住宅地域として既に成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、中規模一般住宅が多く見られる既成住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い事例から求め、市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、対象標準地が低層住宅地であることから低位に求められた。当該地域は居住環境良好な低層住宅地域として成熟しており、戸建住宅を中心とし賃貸住宅は散見される程度で、収益目的よりも居住の快適性を重視する自己使用目的の需要が多いことから、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。