東京都杉並区本天沼１丁目８２４番３５(阿佐ケ谷駅・鷺ノ宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
457,000円
2017年01月01日に行った東京都杉並区本天沼１丁目８２４番３５(東京都杉並区本天沼１−１３−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を457,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都杉並区本天沼１丁目８２４番３５ |
| 住居表示 | 本天沼１−１３−４ |
| 価格 | 457,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 阿佐ケ谷、1,300m |
| 地積 | 183㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2FB1 |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小林達哉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林達哉 |
|---|---|
| 価格 | 456,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 戸建住宅地域として成熟化し、規模が小さい手頃な価格帯の住宅地を中心に、不動産需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、アパート等が多く見られる成熟した低層住宅地域であり、特段の地域要因の変化はない。地価水準はやや上昇傾向であるものと判断される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR中央線及び西武新宿線沿いの住宅地域で、杉並区のほか中野区等に及ぶ。需要の中心は居住目的の個人であるが、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。杉並区の土地取引件数は横ばい傾向、取引面積は減少傾向と考えられ、同一需給圏においても同様と推定される。土地は100∼150㎡で総額4500∼6000万円台、戸建は6000万円台程度が需要の中心と見られる。 |
| 一般的要因 | 杉並区は人口、世帯数共微増傾向である。経済状況は概ね良好であり、停滞する兆しはあるものの、住宅地需要は比較的堅調である。 |
曽我一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 曽我一郎 |
|---|---|
| 価格 | 457,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 地価は全体的に上昇基調にある。標準地の存する地域は熟成した標準的な住宅地域として，地価に影響を及ぼすような大きな変化は特に見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は，一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の標準的な住宅地域として安定しており，特に変化の兆しもなく，今後も現在の状態を維持するものと予測される。なお，地価水準は全体的に上昇基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は，杉並区北部におけるJR中央線，西武新宿線等各駅から徒歩圏の閑静な住宅地域であり，需要者の属性としては，区内住民が中心であるが隣接区市等からの転入，広域的な地域からの参入もある。市場の需給動向としては，取引件数はやや増加傾向にあり，地価は全体的に上昇傾向で推移している。需給関係は比較的安定している。取引総額の中心価格帯は，土地価格概ね5千万円∼7千万円程度，建売住宅は5千万円∼7千万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は全体的に緩やかな回復基調が安定的に持続しているものの，海外経済情勢その他の不安定な要素もあり，先行き不透明感も根強い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7138447 北緯 139度6307852 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
阿佐ケ谷駅(地価相場 453,500円/㎡)鷺ノ宮駅(地価相場 423,000円/㎡)下井草駅(地価相場 412,000円/㎡)都立家政駅(地価相場 434,000円/㎡)荻窪駅(地価相場 459,500円/㎡)南阿佐ケ谷駅(地価相場 465,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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