東京都中野区鷺宮４丁目４７８番８(都立家政駅・鷺ノ宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


409,000円

2016年01月01日に行った東京都中野区鷺宮４丁目４７８番８(東京都中野区鷺宮４−２５−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を409,000円/㎡としました。

東京都中野区鷺宮４丁目４７８番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都中野区鷺宮４丁目４７８番８
住居表示鷺宮４−２５−９
価格409,000円/㎡
交通施設、距離鷺ノ宮、600m
地積204㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北4.5m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

三山義明氏による調査レポート

不動産鑑定士三山義明
価格407,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因鷺ノ宮駅徒歩圏の住宅地として熟成しており、地域要因は特に変化は認められない。地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測鷺ノ宮駅より徒歩圏の一般住宅が多い熟成した住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと思料される。地価水準はやや上昇傾向になると予測する。
市場の特性同一需給圏は主として中野区内及び隣接区内の一般住宅を中心として共同住宅も見られる住宅地域である。特に西武新宿線沿線の住宅地との代替性が高い。需要者は地元居住者及び隣接区の居住者を中心とする主に個人で、開発目的の不動産業者等である。標準的な土地の規模で8千万円前後で、細分化された土地価格は概ね4千万円から5千万円で、新築戸建物件では5千万円から6千万円が需要の中心と認められる。
一般的要因中野区は、人口・世帯数ともに微増傾向にあるが、ローン減税等の政策効果や低金利、景気回復に伴い、住宅需要は堅調である。

小林達哉氏による調査レポート

不動産鑑定士小林達哉
価格410,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅のほかアパート等も存する住宅地域で、規模の小さな住宅地を中心に、不動産需要は比較的堅調である。
地域要因の将来予測一般住宅のほか、アパートも見られる成熟した低層住宅地域であり、特段の地域要因の変更はない。地価水準はやや上昇傾向であるものと判断される。
市場の特性同一需給圏は主として西武新宿線沿いの住宅地域で、中野区のほか杉並区、練馬区等に及ぶ。需要の中心は居住目的の個人であるが、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。中野区の土地取引件数、取引面積は比較的堅調に推移しており、同一需給圏においても同様と推定される。土地は100∼150㎡で総額4000∼6000万円、戸建は6000万円台程度が需要の中心と見られる。
一般的要因中野区は人口、世帯数共微増傾向である。経済状況は概ね良好であり、住宅地需要は比較的堅調である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度721065521240234
北緯 139度6447296142578

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

都立家政駅(地価相場 434,000円/㎡)鷺ノ宮駅(地価相場 423,000円/㎡)野方駅(地価相場 446,000円/㎡)沼袋駅(地価相場 475,000円/㎡)高円寺駅(地価相場 475,500円/㎡)下井草駅(地価相場 412,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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