地域要因

相武台前駅から徒歩圏内の既成住宅地域であり、需要は安定。地域要因の特段の変更は見られず、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

相武台前駅から徒歩圏の、住環境の比較的良好な既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。相応の需要に支えられ、地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏に存する低層利用主体の住宅地。勤労者向けのアパート等の賃貸物件も見られるが、収益アパート等は地主の節税対策が主体であり、収益性による取引が熟成していない。対象地の存する地域は戸建住宅が中心の地域であり、その殆どが自用目的の取引である。よって、不動産の市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準急停車駅としての駅前商業地域は繁華性への期待感は薄いが乗客数は安定しており、一定の店舗等需要が認められる。地価は横這い傾向で推移。

地域要因の将来予測

駅前広場に近接する中低層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域要因の変動は見られない。よって、地価は今後横這い傾向で保守的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅周辺の繁華性にやや欠ける商業地域で、下層階を店舗、上層階を事務所とする利用形態が多く見受けられる地域である。中小規模敷地としての利用形態が多く、集客力にやや欠けるため、投資目的の需要は期待できない。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、実際の取引に立脚した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域で、特段の地域要因の変動はない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域。特段の地域要因の変動はなく、ほぼ現状の住環境を維持していくものと予測される。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

価格決定の理由

当該地域の不動産取引は快適性を主眼とする自己居住用の取引が主流で、その取引が不動産の市場価格を形成しており、比準価格の信頼性は高い。バス便の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、収益物件の取引も見受けられるが、資産保全等の目的での取引で、その収益性に着眼しての取引は見当たらず、その収益性が取引価格に与える影響は特に少ない。したがって、比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

相模大野駅、町田駅の徒歩圏内にあり、2駅利用可能な利便性に優る住宅地域である。敷地の細分化傾向も見られる。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域として、当面は現状維持のまま推移するものと予測される。地価は安定的に底堅く推移するものと見られる。

価格決定の理由

試算された比準価格、収益価格間に開差が認められるが、各手法の適用は採用した取引事例、還元利回り等を含め妥当である。近隣地域は戸建住宅、アパート等が混在する住宅地域で、自用目的の個人が中心であり、収益性に着目した需要は十分な収益力がないため殆どない。よって、自用取引が中心である市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地からの検討、単価と総額の関連の適否を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であるが、地価は安定的である。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の中にアパートが混在する小田急相模原駅徒歩圏の既成住宅地域であり、今後も同様な住環を維持するものと予測する。地価は安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるが、収益物件は遊休地の活用と相続税対策のためであり、土地価格に見あう賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。居住快適性を重視した自己利用目的の取引が中心であり、市場価格を形成している。よって、実需を中心とした取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討、市場分析の結果も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

座間市の南西部、海老名市との行政界に近い住宅地域であり、小規模の低層一般住宅が多く建ち並んでいる。地価は横這いの状況にある。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅が建ち並ぶやや低地に位置する既成の住宅地域であり、大きな地域的変化がないことから、今後も現状のまま推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

低層一般住宅がやや密集度高く建ち並ぶ住宅地であり、アパート等も混在している。法定容積率が低いこともあって、共同住宅建設の気運は薄弱である。対象標準地が収益性より快適性が重視される住宅地内にあって、自己使用目的の取引が多く賃貸建設目的の取引が極めて少ない状況にある。実証的でより規範性が高い比準価格を標準とし、収益価格を勘案するとともに、代表標準地からの検討内容にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス利用圏に存する住宅地域であるが、路線バスの本数は多く、生活利便性も認められることから、昨今は弱含みだが、一定の住宅地需要がみられる。

地域要因の将来予測

住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域にはアパートが散見されるが、収益目的の土地取引は少なく、全体的に自己の居住を目的とした土地取引が中心となっている。本件では、同一需給圏内において地域特性が類似し、一定の規範性が認められる取引事例を採用し、各補修正も適切である比準価格の信頼度が高いものと判断してこれを重視し、収益価格を参酌して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

圏央道海老名IC利用の工業地としての利便性向上が見込まれ、流通施設用地を中心に需要は堅調傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に存し対象標準地と価格牽連関係を有する工場地や倉庫地等の取引事例を広域的に収集し比較検討したもので市場性を反映しており説得力を有している。一方、収益価格は標準地上の倉庫建物と同様な倉庫を賃貸することを想定し試算したもので低位に求められた。従って、実証的な比準価格を重視し、想定要素の入った収益価格を比較考慮し、代表標準地の昨年公示価格との検討をも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

座間市のやや南部に位置する既成の住宅地域であり、周辺に空地も見られる中に一般住宅等が建ち並んでいる。地価は横這い状況にある。

地域要因の将来予測

低層の一般住宅、アパート等が建ち並ぶほか空地も残る既成の住宅地域である。周辺に特に大きな計画もないことから、ほぼ現状のまま推移していくものと見込まれる。

価格決定の理由

周囲に未利用地も残る既成の住宅地域であり、一戸建住宅が多く建ち並ぶほか一部にアパートも混在するが、共同住宅建設の気運は薄弱である。収益性より快適性が重視される住宅地内にあって、自己使用目的が多く、賃貸用共同住宅建設目的の取引が極めて少ないことから、より実証的で規範性が高いと認められる比準価格を標準とし、収益価格を勘案するとともに、代表標準地からの検討内容にも留意することにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からバス便の平坦な既成住宅地域。道路の幅が狭く車の通行にやや支障がある。特に大きな変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており、概ね同環境を維持しつつ推移するものと思われる。駅からバス便で周辺に店舗も少ないため、地価水準は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は、一般住宅の外、アパート等も見られる住宅地域である。主な需要者は、自己所有目的の個人の外、賃貸目的の投資家等も考えられる。比準価格は、多数の事例が収集できたため、精度の高い価格が得られた。収益価格は、駅から遠く賃料水準が低いため低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年の代表標準地等から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小田急相模原駅周辺で、住環境は混在住宅地として標準的であるが利便性から需要は固い。地価水準は安定的傾向。市場の特性等の変動はみられない。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とする既成住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。駅周辺の発展的期待もある中で、需要の安定性等から、地価水準は当面横ばい基調が主となると予測される。

価格決定の理由

近隣・周辺地域は駅に近く一般住宅のほかにアパート等が混在するが、アパート等は自己保有地の活用が多く、収益目的需要はあまりみられず収益価格は説得力が劣ると判断した。取引需要では自用目的が主であって、居住快適性が重視される地域と考えられる。よって取引事例から求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を決定した。

地域要因

ペアナードオダサガのオープンの影響から小田急相模原駅周辺の商業地域の生活利便性は向上した。当面現況のまま推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、店舗・事務所等が建ち並ぶ既成商業地域である。自己使用目的の需要者が多いが、低金利の影響を受けて投資目的で物件取得を検討する投資家等も存在する。彼らは収益性の観点から投資判断をしているものと考える。以上の点を踏まえ、実際に取引された実証的であり資産価値の意義を有する比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅である小田急相模原駅から徒歩圏内の住宅地域である。不動産需要は利便性から、強含み傾向となっている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もないので、現状を維持するものと予測する。地価水準は利便性が良好なことから、上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

近隣地域は、小田急相模原駅から徒歩約10分圏内の住宅地にあり、小田急相模原駅周辺は再開発事業が進み生活利便性も良好である。同一需給圏内の地域要因の類似する住宅地の取引事例を選択して求めた比準価格の規範性は高い。共同住宅の賃貸を想定して得られた収益価格は、居住の快適性等を指向する住宅地であり、やや低く求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗併用共同住宅等や低層店舗が混在している商業地域。接面街路の整備が、終了しつつあり、再開発の進捗が今後地価に影響する可能性がある。

地域要因の将来予測

小田急相模原駅の座間市側は再開発が予定されており、小田急相模原駅周辺の商業地は徐々に発展していく可能性がある。現在地価水準は横ばい傾向にあるが今後は上昇傾向に向かうものと予測する。

価格決定の理由

 取引事例は広範囲に類似性が認められる事例を中心に収集した。収益価格は、支払賃料が単価ではなく総額で決定する傾向を強めており、単価的には差が大きいため、精度的にはやや劣ると考えられる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便利用の国道背後の既成市街地で、地域要因の大きな変動はない。バス便利用で利便性の観点から二極化が顕著になり市場は弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、アパートが混在する住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持するものと予測する。地価の二極化が顕著となっており、バス便利用地域の市場は弱含みに推移している。

価格決定の理由

対象標準地の地域にはアパート等も存するが、自用物件の取引が中心で、比準価格は同一需給圏内の類似地域内に存する規範性の高い事例を収集し得た。市場参加者は、収益性より居住の快適性、生活利便性を重視しており、よって収益価格は比準価格に比してやや低位に求められたものである。したがって本鑑定評価においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。