地域要因

相対的に品等の劣る丘陵部の既成住宅地であるが、最寄り駅に比較的近いことなどから、一定の需要が認められる。

地域要因の将来予測

小規模開発による住宅地で、用途的には特段の変動要因はない。需給は概ね均衡しており、今後暫くの間は、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、アパート等の賃貸用不動産は認められず、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象不動産と代替性のある多数の取引事例をもとに適切に補修正を施して求めたもので信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、同一需給圏の需給動向も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内全体の需給バランスの中で、比較的利便性が良好であり、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、生活利便性も良好であることから低金利等を背景に、地価は微増傾向と思われる。今後も概ね現況のまま推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

遊休土地を活用したアパートが見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、アパートの需要はあるものの、収益性に着目した更地取引はなく、自用目的での取引が大半を占める。よって本件においては、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境が概ね良好な小規模住宅団地として成熟しており、住宅地需要は引き続き堅調である。

地域要因の将来予測

丘陵地の小規模住宅団地として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。住環境が良好な住宅地の需要は住替え等の実需に根差し堅調であることから、地価水準は上昇乃至横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心で、アパート等の収益物件は少ない住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準の形成には至らないことから、収益価格は低位に試算された。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから、比準価格を重視し収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

建売業者によるミニ開発が盛んに行われている。

地域要因の将来予測

古くからの小規模分譲地で、岩切小・中学校に近く利便性も良いため、付近では建売業者によるミニ開発も多く、地価は上昇傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

総じて需要が弱い地域で、震災後小規模開発が行われたがその後の動きはなく、特段の変化はない。

地域要因の将来予測

熟成した低層住宅地域で、奥の方で小規模住宅開発が行われたが、全体に与えた影響は小さく、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は微増傾向にあったが、横這いに入った。

価格決定の理由

戸建住宅中心の住宅地域でアパート等収益物件の需要は小さく、自己使用目的の取引が中心であるため、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化区域縁辺に近い地域であるが周囲に建売販売が多く認められ、岩切駅前の商業施設の集積等に伴ない微増している。

地域要因の将来予測

市街化区域縁辺の住宅地域であるが、岩切駅前の商業集積等により利便性を増しており、当面地価は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等も一部混在する一般住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域の不動産取引は自用目的が中心であることから、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、岩切地区の市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地勢、街路はやや劣るが、利便性は中位の熟成した住宅地で、需要は総じて弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパートも見られる地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的取引が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例により求めた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域全体としての商況は低迷しているが、JR駅至近のため、多様な業態での出店が想定され、引き続き、需給は概ね均衡。

地域要因の将来予測

駅前の商業地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。商況の回復は見られないもの、交通利便性や顧客流動性に着目した需要も見られ、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

小売店舗や飲食店、事務所等の存する駅前商業地域であるが、商況は回復に至らず、賃貸市場はやや低迷しており、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引の目的については、投資も散見されるものの、自用が中心であることから、信頼性を有する多数の取引事例に基づいて試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR駅や小学校・市立病院等に近く、生活利便性が良好なことから、需給バランスは安定的に推移している。

地域要因の将来予測

新規開発の見られない既成住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。通勤や通学、日常生活において利便性が良好で底堅い需要があり、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパートも混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

駅に近く、比較的利便性の良好な住宅地域で、土地価格は底堅い。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した既成住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面現状の住環境を維持すると見込まれる。地価は横這い傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等も見られる一般住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域の不動産取引は自用目的が中心であることから、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、塩釜駅周辺の既成住宅地域の市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺ではミニ開発が盛んに行われており宅地需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

震災後は被災者の移転需要を受け、仙台市内の住宅地との地価水準の相違から、地価は強含みとなった。移転需要が沈静化した今後は、街路条件と利便性がやや劣る点を考慮すれば、地価上昇は鈍化すると予測する。

価格決定の理由

一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

被災者の移転需要は概ね収束したが、仙台市へのアクセスが良好なほか、最寄り多賀城駅周辺の再開発が進んだこともあり、地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で地域内に格別の変動要因はないので当分の間は現状維持と予測する。移転需要のほか仙台市のベッドタウン的な需要もあることから、地価は微増傾向で推移すると思料する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに賃貸アパートも混在しているがその多くは資産保有目的で、現実の不動産市場においては不動産賃貸経営等の投資を目的とする取引は少なく、当該地域の典型的な市場参加者は自己居住目的の個人なので、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件が悪い上、生活利便施設にも乏しく、震災に起因する移転需要や新規開発等の変動要因も少ないため、市況は概ね横這い。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として既に熟成しており、今後とも現環境を維持するものと予測する。特段の需給変動要因も無く、地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市中心部からやや離れた丘陵部にあり、アパート等の収益物件は見られなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型店舗もある田子地区や利府街道にも近い平坦な住宅地域で、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

平坦な日常の利便性中上位の熟成した低層住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は震災後から微増傾向にある。

価格決定の理由

利便性良好でアパート需要は旺盛な地域であるが、何分供給過剰傾向にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。自用目的取引が主で、かつ、居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考に止め、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

被災者の移転需要は概ね収束したが、仙台市へのアクセスが比較的良好で一般勤労者等の需要が集まるため、地価は微増で推移。

地域要因の将来予測

戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないので当分の間は現状維持と予測する。周辺地域の取引動向も堅調なことから、地価は今後も微増傾向で推移すると思料する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに賃貸アパートも混在しているがその多くは資産保有目的で、現実の不動産市場においては不動産賃貸経営等の投資を目的とする取引は少なく、当該地域の典型的な市場参加者は自己居住目的の個人なので、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高台内陸部の居住環境が良好な大規模住宅団地で、住宅需要は底堅く、引き続き地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

比較的古い時期に開発された大規模住宅団地で、用途的には特段の変動要因はない。品等の良好な内陸部の住宅団地で、需要は底堅く、暫くの間、地価は上昇乃至横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される大規模の住宅団地で、賃貸市場は成熟しておらず、収益目的での取引も見られないことから、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象不動産と代替性のある多数の取引事例をもとに適切に補修正を施して求めたもので信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

街区の整然とした品等良好な住宅地で、住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

品等良好な住宅地域であるが、土地利用形態としては特に変化はない。需要は比較的良好で、当面、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

大学にも近いことから、一部に共同住宅の認められる地域となっているが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや離れているが、居住環境が良好な住宅地域として人気が高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

周辺で大規模開発による住宅供給が見られたが、小・中学校やスーパーもある区画整然とした住宅団地で人気が高く、需給バランスは安定している。現在でも物件は不足気味で、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

ファミリータイプを中心にアパートも混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

居住環境が比較的良好な区画整然とした平坦地の住宅地域であり、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

区画整然とした平坦地の住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。利便性の良好なJR仙石線沿線の住宅地需要は堅調であり、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

ファミリータイプを中心にアパートも混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、取引も自用目的が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。