宮城県宮城郡利府町森郷字蓮沼２０番１３(利府駅・新利府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,100円
2017年01月01日に行った宮城県宮城郡利府町森郷字蓮沼２０番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県宮城郡利府町森郷字蓮沼２０番１３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 利府、800m |
| 地積 | 225㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い丘陵地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松尾公平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾公平 |
|---|---|
| 価格 | 42,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利府駅から徒歩圏の利便性から地価は堅調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 利府駅から徒歩圏であることから利便性は良く、地価は当面は上昇傾向で推移すると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は利府町と仙台市宮城野区の東部。需要者の中心は当町居住者が中心であるが、周辺地区の居住者に及んでいる。当該地域は利府駅徒歩圏にあり利便性に優れていることから、従来から一定の需要が有ったものの土地の供給は少ない。震災後の移転需要は沈静化したが、一般の一次取得者を中心とした需要は活発であり、周辺の宅地開発も続いている。土地は標準的規模で900万円程度、新築の戸建住宅では2400万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災に起因する土地需要は沈静化したと思われ、最近は一般需要による売買へと変化した。 |
佐藤薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤薫 |
|---|---|
| 価格 | 42,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 北側道路で、特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 仙台広域圏内での価格の割安感、JR利府駅及び商業施設への接近性の良さ等により、需要は底堅い。 |
| 地域要因の将来予測 | 仙台圏郊外で、JR利府駅圏内にある小規模住宅地域であり、用途的には特段の変動要因はない。地価は、堅調な需要を反映して当面横這いもしくは微増傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、利府町全域と、隣接する仙台市宮城野区・塩竈市の圏域にある住宅地域一円。需要者の中心は、当該圏内の居住者・地縁者である。JR利府駅に近接し、大規模SC等の生活関連施設に近いこと等により、地価は微増傾向にある。土地は220㎡程度で900万円前後、新築戸建物件は2，700万円程度が市場の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 景気の回復基調の中、被災者の移転需要は一段落しているが、不動産需要は底堅い。仙台圏都心部不動産と郊外部不動産の各需要層が2極化傾向。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 河辺・湿原・沼沢地植生,畑,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度3300928 北緯 140度988785 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
利府駅(地価相場 42,500円/㎡)新利府駅(地価相場 49,950円/㎡)塩釜駅(地価相場 42,500円/㎡)本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)国府多賀城駅(地価相場 50,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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