兵庫県尼崎市武庫之荘１丁目５４番１外(武庫之荘駅・甲子園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
324,000円
2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市武庫之荘１丁目５４番１外(兵庫県尼崎市武庫之荘１−６−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を324,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県尼崎市武庫之荘１丁目５４番１外 |
| 住居表示 | 武庫之荘１−６−４ |
| 価格 | 324,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 武庫之荘、210m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西10.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
桑名玉樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 桑名玉樹 |
|---|---|
| 価格 | 324,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺住宅地が人気の武庫之荘駅近くの商店街は、消費者の購買力に若干の回復が見込まれ、地価は強含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 中低層の小規模店舗を中心とする駅に近い商業地域であり、商況・繁華性等に若干の上昇傾向が認められつつある。地価水準は政府の景気浮揚策等で若干の回復が見込まれるものと思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、駅利用者等を顧客とする商業地域であり、尼崎のみならず阪神間に及ぶ。土地需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を持つ事業者である。このような駅を中心とする商業地の地価は、ショッピングセンター等の展開等により低調な状態が続いていたが、景況に若干の明るさが期待される。近隣地域は武庫之荘駅にも近く賃貸用共同住宅の需要も期待できるが、見通しは流動的である。土地取引の中心となる価格帯は、規模・業態等により様々である。 |
| 一般的要因 | 景気は底打ちし明るさの兆しが見え始めている。地価に関しては、尼崎市は阪急線周辺等の人気のある地域とその周辺も含めて強含みになりつつある。 |
中山健一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中山健一 |
|---|---|
| 価格 | 323,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特筆すべき個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅前の近隣商業店舗付共同住宅で、大型商業施設の影響受け店舗需要は弱い。住宅地域としての人気や最寄駅への利便性で、地価は緩やかな上昇傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 中層の店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域。地域要因に格別変化がなく今後も現状のまま推移と予測。商業地の商況は厳しいが、最寄駅周辺の住宅地は人気が高く、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね阪神間一帯に存する最寄駅に近い近隣商業地域である。需要者の中心は当該圏域内の中小事業者、個人投資家等である。当該地域は比較的富裕層の多い優良住宅地域を背後地に有し、住宅地域の需給は安定的に推移する。近隣商業店舗としての需要は弱いが、賃貸住宅の需要は強い。近隣地域及び周辺地域での商業地の取引自体が少なく、また画地規模によりばらつきがあるため中心となる価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和による雇用・所得環境の改善傾向が続く中、中小企業が多い当市は、消費や投資需要は弱く、大型店舗へ需要がシフト。景気先行きは不透明。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7528956 北緯 135度3916853 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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