兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０６番１１(武庫之荘駅・甲子園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


218,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０６番１１(兵庫県尼崎市武庫元町１−２８−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を218,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０６番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０６番１１
住居表示武庫元町１−２８−１６
価格218,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、1,400m
地積227㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因のプラスの影響を受けて地価の上昇があったが、住宅取得ブームの終焉とともに地価は若干弱含みになってきている。
地域要因の将来予測混在住宅地域として今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。尼崎市内においては比較的選好性の高いエリアにあるが、住宅取得ブームの終焉から、今後、地価はやや弱含みになるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市内の阪急神戸本線北側の住宅地域で、需要者は同市及び隣接市等の賃貸住宅や社宅等に居住する一次取得者を中心とする層である。近隣地域は最寄り駅からやや遠隔であるが、バス便は頻繁で、利便性・居住環境ともに比較的良好であるため、需要は概ね堅調である。新築建売住宅の取引が中心の市場であり、需要の中心価格帯は3500万円∼4000万円程度である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別（さらなる二極化）②団塊ジュニア層を中心とする住宅取得ブームの終焉等。

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格218,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因武庫之荘エリアとしては、やや利便性に劣るものの需要は堅調で、地価はやや強含み傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、地域要因に変化は無く当面は現況を維持した推移と思料する。地価動向は需給バランスからやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市の北部、阪急神戸線沿線を中心とした住宅地域の範囲で、需要の中心は同市及びその周辺に居住する二次取得者層である。最寄駅からやや遠いが、比較的居住環境が良好で選好性の高い地域と位置付けられており、需要は比較的堅調である。需要の中心価格帯は規模により様々であるが、細分化による建売住宅等が多く総額で4千万円前後と推定される。
一般的要因尼崎市の住宅地は、全般的な横這い傾向を中心に、武庫之荘・塚口等の人気エリアの上昇、南部や利便性に劣る地区の下落と三様傾向が観察される。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7583144
北緯 135度3847441

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県尼崎市武庫庄字京役１７８番１９兵庫県尼崎市上坂部住ノ堂４１番ほか２筆の一部兵庫県尼崎市水堂字松本６６番１ほか１筆兵庫県尼崎市武庫之荘４９番１兵庫県尼崎市下坂部字屋敷３９５番２兵庫県尼崎市西難波町３丁目６９番兵庫県尼崎市久々知一丁目５０番兵庫県尼崎市武庫の里２丁目２０６番兵庫県尼崎市武庫之荘１丁目５４番１外兵庫県尼崎市神田北通８丁目２０６番外兵庫県尼崎市武庫之荘８丁目１０８番兵庫県尼崎市武庫之荘４丁目８９番

参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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