兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６(武庫之荘駅・甲子園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


241,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６(兵庫県尼崎市武庫元町１−２２−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を241,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市武庫元町１丁目１０２番６
住居表示武庫元町１−２２−１３
価格241,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、1,400m
地積184㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北15.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格242,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西武庫団地の人口が減少気味であるが、北西方で大規模な戸建住宅分譲が始まっており顧客の増加が見込める。
地域要因の将来予測中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域で、多くが低層部を店舗、上層を住宅として利用している。北西・西方に位置する建替した西武庫団地やフジ住宅の団地で人口は増加しており、地価は底打ちから反転と予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね阪神間のJR・私鉄各線の商業地域である。特に西武庫団地及びその周辺住宅の人々を顧客目当てに参入する需要者は店舗・事務所等の経営を行う地元の事業者が中心である。先の団地の建替に伴う団地住民年齢層の入替りにより最寄商店街は滞り気味だが、当該状態も鎮静化し地価は概ね底打ちしたものと予測する。需要の中心価格帯は、土地総額で4，000万円∼5，000円程度と把握される。
一般的要因阪神間の地価上昇が、当尼崎市にも一部に及んでいる。取引は、個人から不動産業者が購入するケースが多い。

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格238,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地としての繁華性はやや乏しいが、背後住宅地の需要が強く影響している。
地域要因の将来予測中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域であり、最寄駅から遠いため将来的には住居系への転換も予想されるが、当分の間現状のまま推移すると予測する。地価は周辺住宅地価格の影響を受け強含みの状況にある。
市場の特性同一需給圏は、市内を中心に、概ね阪神間の商業地域、並びに、路線商業地域である。想定される需要者は、商圏が狭いため、地元に地縁牲を有する事業者等が中心である。最寄駅からの接近性がやや劣り、店舗用地としての引き合いは強くないが、住商混在的な要素も見られるため、背後住宅地価格の動向には注意が必要である。需要の中心となる価格帯は、土地総額で4000万円∼5000万円程度である。
一般的要因尼崎市の商業地域は、消費動向に不透明感はあるものの、総じて、横ばいないし強含みである。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7577755
北緯 135度3831054

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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