兵庫県尼崎市武庫之荘２丁目１３１番(武庫之荘駅・甲子園口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


326,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市武庫之荘２丁目１３１番(兵庫県尼崎市武庫之荘２−２０−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を326,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市武庫之荘２丁目１３１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市武庫之荘２丁目１３１番
住居表示武庫之荘２−２０−４
価格326,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、430m
地積336㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格325,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因尼崎市を代表する武庫之荘エリアに属する優良住宅地域で、富裕層の根強い需要があり、地価は強含んでいる。
地域要因の将来予測市内でも有数の優良住宅地であり、今後も良好な住環境を維持して推移するものと思料される。地価動向は選好性と需給バランスから強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市の圏域で阪急神戸線武庫之荘駅を最寄駅とした中規模戸建住宅を中心とした住宅地である。需要者の中心は阪神間の居住者で、富裕層を中心とする。人気のエリアで需要は旺盛であるが、供給量は相対的に少なく地価は強含みで推移している。価格帯は規模により様々であるが、330㎡程度の土地で1億円程度、周辺部では画地細分による建売も認められる。
一般的要因尼崎市の住宅地は、全般的な横這い傾向を中心に、武庫之荘・塚口等の人気エリアの上昇、南部や利便性に劣る地区の下落と三様傾向が観察される。

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格326,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境が良好な人気の住宅エリアで、地域的特性に変化は認められず、実需に基づく需要が安定している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。人気の住宅エリアであり、需要は堅調であるため、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸本線及び伊丹線沿線を中心とする尼崎市・伊丹市の住宅地域である。需要者の中心は尼崎市及び周辺市の高額所得者層である。住宅地として人気のあるエリアで、需要は堅調に推移している。市場では新築建売住宅の供給は稀であり、中古不動産の供給も限定的であるため、市場の中心価格帯は規模により総額にバラツキがみられるが、標準地の規模では、土地のみで1億円程度の取引となっている。
一般的要因尼崎市は少子高齢化傾向にあり、事業所数が減少している。景気に不透明感があり、地価上昇に歯止めがかかる地域、下落に転じる地域がでてきた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度75362320000001
北緯 135度3892772

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)塚口駅(地価相場 202,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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