兵庫県尼崎市武庫の里２丁目２０６番(武庫之荘駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


194,000円

2017年01月01日に行った兵庫県尼崎市武庫の里２丁目２０６番(兵庫県尼崎市武庫の里２−２１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を194,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市武庫の里２丁目２０６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市武庫の里２丁目２０６番
住居表示武庫の里２−２１−１３
価格194,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、2,000m
地積141㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格194,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境に比較的優れるが、最寄駅からやや遠い。一方で東方至近の県道が拡幅整備され、新設の店舗が徐々に増えて利便性が向上している。
地域要因の将来予測対象地域は戸建住宅地域で、地域の東側至近で、尼宝線拡幅事業により沿道商業性が徐々に成熟し、周辺地域への利便性の向上が見られる。現況利用がこのまま推移するが、地価は横這い程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急電鉄神戸本線沿いで概ね尼崎市北部及び伊丹市南部の圏域である。需要者は圏内居住者の他、圏外からの転入者も見られる。最寄駅がやや遠く、難はあるものの、沿道施設等の利便性の改善がみられ、区画整然とした環境良好な住宅地で、地価は横ばい若しくは強含みである。土地は当該規模で2，500万円前後、新築建売住宅では画地規模がやや小さくなり100㎡程度で3，500万円∼4，500万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因阪神間の地価上昇も、尼崎市はやや脱落機気味で、全般に横ばいを中心に上下している。取引は、個人から不動産業者が購入するケースが目立つ。

神本文子氏による調査レポート

不動産鑑定士神本文子
価格194,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境の優れた戸建住宅地域であり、周辺で都市計画事業が行われており、店舗が増え始めている。
地域要因の将来予測近隣地域の東方で都市計画事業が施行中で、将来的に利便性の向上が期待できるが、当分は現状を維持すると予測する。なお、需給が均衡しており、地価は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市内の阪急神戸本線沿線及び伊丹市南部の住宅地域である。需要者の中心は尼崎市内の居住者であるが、周辺市からの転入もみられる。区画整然とした住環境が比較的良好な住宅地であり、需要は底堅いものがある。市場の中心価格帯は、標準的画地と同等の規模の土地は2千万円台半ばから後半である。新築建売住宅は敷地規模100㎡程度の小規模なものが多く、3千万円台半ばの物件が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市は少子高齢化傾向にあり、事業所数が減少している。景気に不透明感があり、地価上昇に歯止めがかかる地域、下落に転じる地域がでてきた。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7652443
北緯 135度3844745

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県伊丹市山田字山田池５番１４兵庫県尼崎市武庫元町２丁目４番３兵庫県尼崎市武庫之荘４９番１兵庫県尼崎市下坂部字屋敷３９５番２兵庫県尼崎市西難波町３丁目６９番兵庫県尼崎市南塚口町５丁目７７３番４兵庫県尼崎市武庫の里２丁目２０６番兵庫県尼崎市武庫之荘８丁目１０８番兵庫県尼崎市武庫之荘４丁目８９番兵庫県尼崎市西昆陽１丁目７１９番６

参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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