兵庫県尼崎市西昆陽１丁目４６６番２(武庫之荘駅・甲東園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


163,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市西昆陽１丁目４６６番２(兵庫県尼崎市西昆陽１−１９−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を163,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市西昆陽１丁目４６６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市西昆陽１丁目４６６番２
住居表示西昆陽１−１９−１８
価格163,000円/㎡
交通施設、距離武庫之荘、2,600m
地積104㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

野村国世氏による調査レポート

不動産鑑定士野村国世
価格162,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から遠いが、比較的良好な住環境等を反映して地価水準は横ばいである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地の細分化傾向は認められるものの、当面、現状のまま推移するものと予測する。地価は値頃感から下げ止まっており、今後も概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及びその周辺の住宅地域であるが、阪急武庫之荘駅北西方に位置する尼崎市北西部及び伊丹市南西部の住宅地域が中心となる。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり、他所からの流入はやや少ない。駅から遠く通勤等の利便性が劣るため、住宅地の需要はやや弱いが、値頃感から地価は下げ止まっている。土地は中規模住宅地で4，000万円台であり、小規模な建売住宅は3，500万円程度のものが多い。
一般的要因尼崎市の不動産市場は、景況の先行きに不透明感はあるものの、総じて、横ばいないし強含みである。

横野忠敏氏による調査レポート

不動産鑑定士横野忠敏
価格163,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性に劣る住宅地への需要はやや弱含みであるが、値頃感から地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、画地の細分化が進展しているが、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は横ばい傾向を維持していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪急神戸線沿線の住宅地で、概ね尼崎市と伊丹市南部の圏域である。需要者の中心は同一需給圏の内、尼崎市居住者が殆どを占める。区画整然とした住宅地域であるが、最寄駅から遠く、利便性に劣るため、需要はやや弱含みで推移している。ただ、緩やかな景気回復傾向の影響を受けて地価は横ばい傾向にある。細分化の傾向が見られるが、中規模宅地で、4，000万円台、小規模画地の建売住宅では、3，500万円程度が多く見られる。
一般的要因南部に、需要が弱く下落が残る地域が存するが、利便性及び住環境に恵まれた住宅地を中心に、需要は堅調で、地価は横這い乃至微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度767794
北緯 135度3840606

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)甲東園駅(地価相場 261,000円/㎡)仁川駅(地価相場 250,000円/㎡)門戸厄神駅(地価相場 266,000円/㎡)新伊丹駅(地価相場 203,000円/㎡)稲野駅(地価相場 206,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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