地域要因

土佐道路の伸長、高知市南部百石町の区画整理事業の完成等がなされた。当地域は高知市中心街を結ぶ桟橋通りにあるが、影響は限定的である。

地域要因の将来予測

幹線の県道沿いに古くから小売店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ近隣型路線商業地域である。国道56号（土佐道路）の開通による通行量の減少から以前ほど繁華性がない。地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は高知市はりまや橋付近と港湾施設の多い桟橋5丁目を結ぶ、県道沿いの路線商業地域で、古くから中小規模店舗が多い。周辺には、空地もあり、事業用借地権設定地や新規の大型商業施設はみられない。以上から、土地取引は自用目的が中心で、実証的な比準価格を標準に、想定要素が多くやや低めに試算された収益価格を関連づけて、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、高知市中心周辺に位置する小規模小売店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域で、投資目的よりも自用目的の取引が中心であり、賃料収益に基づく収益価格が規範となっておらず説得力は比準価格に比べてやや劣る。比準価格は、市場の動向を反映しており説得力は相対的に高いと判断される。よって本件では、より説得力の高いと判断される比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

背後のアーケードでは複数の利便施設の建築が進捗中で、周辺には新規店舗が増えつつあるが、電車通り沿いのオフィス需要は依然として低調である。

地域要因の将来予測

背後では複数の商業施設が建築中で商況回復へ期待が集中しているが、商圏や購買力が改善された訳ではない事に加え、事務所需要の弱い電車通り沿いでは現状を維持しつつもやや衰退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺はオフィス需要が中心的であるが支店・営業所の撤退に伴って市場が希薄化しており現在では新規投資に見合うだけの賃料水準が形成されておらず、最近では建築費高騰の影響も相俟って収益価格は低位に試算された。比準価格はやや地域格差の大きい事例も採用しているが、指標性の高い有力な取引事例の採用ができ実態を反映している。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鏡川大橋から県道（電車通り）と国道56号の交差点に至るまでの国道沿道の発展傾向により、潮江地区における相対的な利便性の向上が認められる。

地域要因の将来予測

近年、潮江地区は、市内における需給ギャップが最大であったと推察するが、当町は、当地区内での安定性が高位で、売買希望価格と取引価格の乖離は縮小しつつある。地価は、やや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域にはアパート等も見られるが、自己使用目的の取引が中心で、土地建物の投資額に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性であることを考慮し、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、取引も少なく、取引価格も低調に推移しており、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

郊外大型店の進出や不況等による商業ビルの収益力低下の影響から、近隣地域の店舗、事務所ビルでも需要の減退等から賃料水準の低下が見られるため、収益価格はやや低めに試算された。しかし、賃貸物件も依然多く見られることから、比準価格を標準とするものの、収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、津波懸念等から需要回復は相対的に遅れており、依然として地価も下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域において特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測するが、地価は津波懸念の影響等から暫く弱含みが継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的の取引が中心の住宅地域であるため、収益価格は他の試算価格に比し低位にならざるを得ず、その価格形成に及ぼす支配力も低位と判断される。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、収益価格を参酌し、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近傍に複合ビルが完成し多少の商況の上昇はあるが、地価の形成に余波を与える程度には至っていない。その他については、特筆すべき変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、収益性を考慮されて取引されている事例に基づき厳密に市場分析及び要因比較等を行っており、現実の市場取引の実態を捉えた価格となっている。一方、収益価格については、保守的に当該地域の現状における高度利用が潜在化している状況を受けて試算されておりやや低位に求められた。よって、収益性をも反映し実証的に求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ市場の動向をも踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域で民間による複合型施設が立地し、集客効果が見込める施設の立地計画が官民共に進捗している。

地域要因の将来予測

商業形態の変容、デフレ経済の長期化により、著しい地価下落が認められた。地価水準の低下により、利用形態、需要者の範囲の多様化が認められ、周辺開発の動向と相俟って地価は底値を探りつつ安定的に推移と予測。

価格決定の理由

長期に亘る商業収益の低迷、先行き不透明感等から新規の建物に係る投資は限定的で、賃料は築年を経た物件を中心に形成され、土地建物の新規投資に見合う賃料水準は見込み難く、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格の試算では、各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。本件では実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、価格形成要因の動向に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域との競合による相対的地位の低下や、企業拠点の撤退等による事務所需要の減少等の影響を受け、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は、想定建物が生み出すであろう純収益を基に価格を試算するものであり、収益性を反映した価格であるが、賃料水準の低下により、新規投資への採算性を欠いており、低位に試算された。よって、相対的に説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、今後の市場における需給動向をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、現在、中心商店街では新しい施設がオープンする等変化が見られており、その影響が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中心商店街の衰退に伴い、近隣地域の店舗・事務所ビルでは賃貸需要が減退しており、空室の増加や賃料水準の低下が認められる。そのため、収益価格が低位に試算されたものと思料されるが、当該地域では従前より自用取引が支配的であるため、収益価格を参酌し、比準価格を中心として、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整理事業施行済の区画整然とした地域であるが、地震による浸水被害が懸念される。

地域要因の将来予測

地震による浸水被害が懸念されるが、地域要因に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には、一般住宅のほか事務所、共同住宅等も混在する地域であるが、当該地域では自己使用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟な住宅地域である。したがって、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中心街に近く共同住宅の需要は見られるが、標準的な街路条件及び画地条件では投資採算性に見合った共同住宅の建築が困難であることや、自己居住用目的の取引が中心的であること等から収益価格が規範となっていない。一方、比準価格は、取引が少ないとはいうもののポテンシャルを体現した事例による実証性を備えている。よって、本件においては、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域で、新商業施設が完成。その他にも建替え等数件進んでいる。路線大規模商業地は、比較的堅調であるが、当該地域の需要は限定的で弱含み。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては、収益性に影響する街路条件、視認性や顧客の出入りに影響する画地条件、周囲の店舗等の状態等、需要者が考慮する要因について適切に優劣を判断し、結果、実証的で説得力のある比準価格を得た。標準的な賃料を基に収益価格を求めたが、自用を主とする地域で、新規投資に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特にない。自然災害への警戒心や地域内に狭幅員街路が多く見られることに起因して、土地需要は弱含みで地価下落が継続している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地であり、標準的使用は暫く変化がないものと予測する。自然災害に対する警戒感から、需要はやや弱含みで、地価は下落傾向を続けるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用目的での戸建住宅地取引が中心の地域であり、共同住宅が散見されるものの、標準地の規模からもアパートの新築想定は投資採算性に欠けるため、収益還元法の適用は行わなかった。本件評価における取引事例比較法は、類似性の高い取引事例を採用しており、各事例の特性を充分に加味して試算を行っているため、規範性が高い。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないものの、賃貸需要の低下等により当該地域に対する需要は減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、下層階店舗、上層階事務所が建ち並ぶ商業地域である。土地建物への新規投資が少ないことや事業収益の悪化等による賃貸需給の不均衡等から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断される。地域の特性を考慮して、同一需給圏内の類似地域等における実際の取引価格に基づき実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、不動産取引市場の動向に留意、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路、中心部への接近性に優れる地域として熟成している。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の利便性の良好な住宅地域として今後も同様の住環境を維持するものと予測する。街路条件等により、地価は当分の間、弱含み傾向で推移するものと思料する。

価格決定の理由

周辺ではアパート等がみられるが標準地の規模が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的ではないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、各種補修正等は適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。快適性を重視する地域的特性から、取引価格水準が指標とされ価格決定されることが一般的であると認められるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向に留意し鑑定評価額を決定した。