地域要因

熟成度の低い路線商業地域で、地域要因に変動はないものの、地価は下落気味である。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域であるが、道路対面側が市街化調整区域であること等から熟成度は低く、将来も現状が維持されるものと予測した。地価は下落気味で推移するものと思われる。

価格決定の理由

自用不動産を主とする地域で一部収益物件も見受けられるが、賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地ということもあり取引も少ないが、収益目的はあまり無く自用目的の取引が中心である。よって、市場参加者との適合性の観点から現実の取引市場を反映した比準価格の方がより説得力が高いと認められる。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、又代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した利便性の良い住宅地域で、地域要因に変動はないものの、需要は根強く、地価は概ね横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ生活上の利便性の良好な低層住宅地域としてほぼ成熟しており、今後も現状のまま持続するものと予測した。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと思われる。

価格決定の理由

戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、また画地規模等の面からも収益採算性に基づく賃貸共同住宅の想定は困難である。収益目的の取引も殆ど無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の工場、作業所が多い地域であり、地域要因に目立った変動はないものの、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用不動産を主とする地域で周辺地域も含め賃貸工場市場は未成熟である。工業地で取引が少ないが、収益目的の取引は殆ど無く、自用目的が中心である。当地域と類似性の高い取引事例を豊富に収集できたとは言い難いが、市場参加者との適合性の観点からは現実の取引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができる。以上により、比準価格を標準に、又代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域における新規分譲地の売行きも好調である等、市内中心部の住宅用地に対する需要は安定している。

地域要因の将来予測

市内中心部の利便性良好な人気の住宅地域で、周辺地域における新規分譲地の売行きも順調である。近時の経済情勢の下、需要は根強く、地価は当面上昇基調で推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方、近隣地域は戸建住宅地域として成熟しており、標準的な画地規模も小さく、共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道に面しているが、繁華性はやや劣る。商業地としての需要はやや弱いが、周辺住宅地は需要が比較的強く、これも反映した地価形成となっている。

地域要因の将来予測

店舗、事務所のほかに住宅等が見られる県道沿いの商業地域で、当面の間、現環境を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向で推移してきたが、今後は安定化していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格については、広域的に商業地域における信頼性の高い取引事例を収集できた。一方、収益価格については店舗・事務所・共同住宅等の賃貸物件も見られる地域であるが、地価に見合う賃料水準にはなく、比準価格に対し規範性は劣ると判断した。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検証の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はなく、中心市街地に位置する住宅地域で利便性及び住環境に優れ、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移し、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には賃貸住宅なども見られるが、当該地域は自用目的所有が中心の戸建住宅地域である。また、地域の標準的な画地規模も小さく、土地価格に見合う賃料水準を保てず事業採算性が得られないため共同住宅を想定することが非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との検討を行い、概ね均衡を得ている。

地域要因

地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要因も見られない。

地域要因の将来予測

臨海部の大工場地に隣接して立地する中小工場地域であり、地域要因の特段の変動もなく、現状を維持しながら推移して行くものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の不動産取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。工場地の賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算しない。よって、比準価格を標準とし、下記代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近接する大型複合商業施設をはじめ、周辺では顧客誘致力の高い店舗が多く出店しており、近年急速に繁華性が高まっている。

地域要因の将来予測

対面側に大型複合商業施設が存する国道2号沿道に立地し、車両や顧客の通行量が多い繁華性の高い商業地が形成されており、将来的にも安定的な店舗・事務所需要が見込めるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。近隣地域においては、賃貸契約の個別性等により価格形成の指標となり得る収益物件は少なく、求められた収益価格は理論的ではあるが比準価格に比べると規範性に若干劣る。以上より、規範性の高い比準価格を標準に、検証手段となり得る収益価格とも比較考量を行いこれを参酌して、代表標準地価格との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅から徒歩圏にある県道沿いの商業地域であるが、地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

宝殿駅南西に位置し、県道沿いに店舗、一般住宅等が混在する商業地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的で同一需給圏内に存する代替競争等の関係が認められる事例を中心に採用し、試算された規範性の高い価格であり、取引市場の実態を反映した実証的な価格と判断される。一方、周辺地域は賃貸収入による収益性を基礎とした土地の価格形成がなされていないものと思料されることから、収益価格の説得力は相対的に劣る。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

防災街区整備事業による複合ビルの建設や新病院の建設等により活性化が期待される。

地域要因の将来予測

周辺において、複合ビルや新病院の建設が進んでおり、加古川駅から徒歩圏内であり利便性が良好なことからマンション素地需要に支えられ、地価は小幅ながら当面の間、上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、標準地と地域的特性の類似した同一需給圏内の類似地域等において多数の取引事例を収集できたため市場性を反映した規範性の高い比準価格を得た。一方、賃料変動や空室率等のリスクが高く、収益性を前提とした取引は少ない。よって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

加古川以西の住宅地域で最寄駅からも距離があるため需要回復までには至らず、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因の変動は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅から遠く地価は当面の間下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地は戸建住宅団地内に存し、賃貸は定期借家事例が散見される程度で収益資料の収集は困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

路線商業地域として発展的に推移しており、堅調さを維持している。

地域要因の将来予測

沿道型の商業施設を主とした路線商業地域で、店舗立地が徐々に増えており、今後も商業集積が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域も含め賃貸等の収益物件も見受けられるが、取引は収益を目的としたものはほとんど無く自用目的の取引が主であり、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

駅前商業地域の顧客吸引力は低下しており、周囲の複合建物、病院建設、店舗改修効果等による活性化が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益性を重視して価格形成がなされる傾向の強い地域であるが、近時の市況より賃料水準、空室率等の変動リスクが認められ収益目的での取引は少ないため、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、駅前立地の優位性を反映し、支店用地、マンション用地等の取得需要は認められる地域であるため、比準価格の信頼性は相対的に優る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、圏域内の他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。