兵庫県高砂市梅井５丁目２１２番２４(山陽曽根駅・伊保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,700円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市梅井５丁目２１２番２４(兵庫県高砂市梅井５−２−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,700円/㎡としました。

兵庫県高砂市梅井５丁目２１２番２４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市梅井５丁目２１２番２４
住居表示梅井５−２−３
価格21,700円/㎡
交通施設、距離山陽曽根、1,500m
地積2,436㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場が建ち並ぶ大工場に隣接した工業地域
前面道路の状況南西8.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小畑敬重氏による調査レポート

不動産鑑定士小畑敬重
価格21,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要因も見られない。
地域要因の将来予測臨海部の大工場地に隣接して立地する中小工場地域であり、地域要因の特段の変動もなく、現状を維持しながら推移して行くものと思料する。
市場の特性同一需給圏は高砂市を中心に播磨工業地域として周辺市町に及ぶ。当該地域は中小工場地域であり、需要者は地縁関係のある圏内の中小企業が中心である。行政上は工業専用地域で臨海部の大規模工場地に隣接しており、景況は業種により異なるが地域経済の動向から中小工場地の需要は弱含み傾向である。取引される規模等はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
一般的要因企業収益は、高い水準にあり、雇用情勢も改善している。企業の業況判断は、おおむね横ばいとなっている。

山崎誠氏による調査レポート

不動産鑑定士山崎誠
価格21,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小工場が建ち並ぶ工業地域として概ね成熟しており、地域要因に特別の変動は見られない。
地域要因の将来予測当該地域は臨海部に位置する中小工場が多い工業地域で、特別な変動要因もないので、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね播磨臨海工業地域を中心とした兵庫県南部の工業地域。需要者の中心は製造業や流通業務を手がける地元企業や中堅企業である。景気回復により、企業の設備投資意欲も回復しつつあり、工業地に対する需給は概ね均衡している。なお、工業地の取引は少なく、画地規模等により価格にばらつきがみられるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因緩やかな景気回復が続いており、企業の国内での設備投資意欲は回復しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7668006
北緯 134度7701275

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県姫路市大塩町字白貝２２０６番１５外兵庫県姫路市大塩町字浜側６６５番２兵庫県高砂市荒井町小松原字塚区５４６番３兵庫県高砂市伊保町中筋字東村ノ内４８８番ほか２筆兵庫県高砂市伊保町伊保崎洗州ノ二２１７９番４兵庫県高砂市荒井町新浜１丁目１６７７番兵庫県高砂市曽根町８８９番外兵庫県高砂市梅井４丁目５６７番６兵庫県高砂市曽根町字松東７２８番３兵庫県高砂市時光寺町２７８５番１３兵庫県高砂市伊保崎２丁目１９１２番１７兵庫県高砂市曽根町字砂川８８９番外

参考：近隣駅の地価相場

山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)伊保駅(地価相場 55,200円/㎡)大塩駅(地価相場 56,200円/㎡)荒井駅(地価相場 62,350円/㎡)曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)的形駅(地価相場 57,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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