地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名古屋城西方の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ既成商業地域である。自用の店舗、事務所利用が中心であり賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

西区内における優良住宅エリアであることから一定の需要がみられ、地価は堅調を維持している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として、周辺には共同住宅等の収益物件が散見されるが、自用目的の取引が中心である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に求められた。したがって規範性の高い取引事例との比較に求められた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、周辺地域の地価動向等にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、主に一般住宅を中心とする住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、間口や画地規模等の制約から経済合理性に合う賃貸が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

主要幹線道路沿いであり、商業繁華性に劣る地域であるものの、利便性、並びに稀少性を要因として地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域であるが繁華性が乏しく店舗付マンション等も混在する商住混在性を有している地域でもある。賃貸マンション等住居系用途の増加も認められるが、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する幹線道路沿いの事例を収集し試算しており実証的な価格が求められた。また、当該地域における投資収益性は市内の主要商業エリアと比較しやや劣るものの、総じて名古屋市内の賃貸市場は回復基調にあり、利便性が良好な当該エリアの収益価格も上昇傾向にある。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内であり、居住環境も良好な住宅地域である。市内中心部への通勤利便性が高い住宅地域として地価は強含みの傾向にある。

地域要因の将来予測

事業所等も見られる混在地域であるが、住宅地域を主体とした地域として、推移するものと思われる。

価格決定の理由

収益物件としては賃貸マンション・アパート等が賃貸される程度で自用目的の取引が中心的であり、収益性が価格に影響を及ぼす地域とは言い難く、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例に基づく比準価格は最寄駅周辺の事例を採用し、説得性・信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として周辺には共同住宅、駐車場等もみられる。自用目的での一般住宅の取引を中心とする地域であり、また収益性よりも居住快適性・利便性を住宅地域に存することから収益還元法を適用しなかった。したがって、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されていることから、取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗併用住宅、事務所等が混在する商業地域として商況性に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

駐車の便が悪い旧来からの商業地域であり、繁華性の低下は懸念材料として払拭されない。一方、地下鉄駅徒歩約10分の立地条件にあり住宅地域としての熟成度の高まりが期待される。

価格決定の理由

当該地域は、自己使用又は賃貸物件による収益性を目的とした土地取引が混在する商業地域であるが、後者の収益性に着目して試算した収益価格は、店舗、事務所等商業用途ではなく相対的に賃料水準の低い住宅用途の賃貸市場が中心であること等から低位に求められた。よって本件は、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格もその特性を参酌し、更には代表標準地との均衡並びに当該地域の需給動向等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要は比較的堅調である。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、概ね現状にて推移するものと予測する。利便性のよい住宅地に対する需要は堅調で、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地条件の制約により共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が連たんする商業地域であり、繁華性も比較的高く、一般的要因のもと地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近い幹線道路沿いの商業地域としてほぼ熟成しており、今後とも概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗併用住宅、営業所等の混在する商業地域として繁華性を維持しつつ推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅や営業所等が見られる地域で、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

収益性が重視される商業地ではあるが、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に求められたと思慮される。よって、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格もその特性を勘案し、更には代表標準地との均衡並びに当該近隣地域の将来性等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西区の庄内川以南に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性及び居住環境が良好なエリアであり、マンション素地としての供給は少なく、需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を反映した信頼性の高いものである。開発法価格は開発業者の投資採算性に着目した理論的な価格であるが想定要素を含むため流動的にならざるを得ない。以上より、比準価格を中心として、開発法価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市場の特性の変動等はみられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

丸の内地区に近く、また「四間道」エリア北背後の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。自用の店舗、事務所利用が中心であり賃貸市場の成熟の程度はやや低い。他方、取引事例は、場所的同一性等が認められる周辺商業地域の事例を採用して求めたもので市場の実態を反映し説得力を有する。したがって、実証的に得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

既成住宅地域として地域環境に大きな変化もなく安定的に推移しており、特記すべき変動状況はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、主に一般住宅を中心とする住宅地域で、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、間口や画地規模等の制約から経済合理性に合う賃貸が不可能であるため収益還元法は適用しなかった。したがって、最近の不動産市場での動向を反映して求められ実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域である。世代交代等で住宅供給が増えつつある。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は共同住宅がみられるものの、一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

周辺地域に大型ショッピングセンター等の立地がみられ、生活利便性の充実がみられる。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした既成の住宅地域である。生活利便性を含め住宅地域として安定的な推移がみられるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は全体として一般住宅を中心として周辺には共同住宅等もみられる。自用目的での一般住宅の取引を中心とする地域であり、また収益性よりも居住快適性・利便性を住宅地域に存することから収益還元法を適用しなかった。したがって、自己居住用目的の取引を中心として市場が形成されていることから、取引の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域の複合商業施設計画による将来の発展性及び名古屋駅への接近性等を要因として地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

住宅、作業所等が混在する住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、居住環境はやや劣るものの、名古屋駅周辺の交通利便性の優れたエリアとして地価は強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路の配置がやや劣る混在度のやや高い住宅地域であるが、市中心部に近く生活利便性も比較的良好であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

生活利便性が優る住宅地域として徐々に住宅用途への純化が進んでいくものと予測される。地価はしばらくは堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昔からの住宅地等を背後地等とする旧道沿いの商業地である。全般的な景気の影響や名駅への接近性等により、地価は上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は既成商業地域に存する比較的面積が小規模の商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。