地域要因

名古屋駅周辺の近隣商業地域。名古屋駅の選好性の高まりから徒歩圏の地域の需要は一層強まっており、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都心に近い利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高止まりにより採算面で不安定である。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高い。説得力や信頼性から比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域である。世代交代等で住宅供給が増えつつある。将来の動向としては大きな価格形成要因の変動は見られないため、当分現況のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

当地域は共同住宅がみられるものの、一般住宅を中心とする地域で、主たる取引目的は自己居住である。収益価格は、投資採算の見合う共同住宅等を想定することは困難であるため採用を断念した。収益性よりも居住の快適性・市場性を志向する地域であるため、取引の実態を反映した比準価格を採用し、再度単価と総額との関連を検証し、代表標準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

商業利用としてはそれほど成熟していない地域であるが、名古屋駅への接近性、用途の多様性等を要因として地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

名古屋駅周辺に位置する幹線道路背後の商業地であり、繁華性は劣るものの、名古屋駅周辺の発展性の影響を受け地価は強含みで推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する名駅周辺の幹線道路背後の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、名駅周辺エリアにおいては当該地域の投資収益性は劣り、収益物件の競争力は相対的に弱い。よって昨今の建築費の上昇と相まって収益価格は低位に求められた。本件では、自用及び賃貸等、取得目的が多岐にわたることを勘案し、比準価格に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域の複合商業施設計画による将来の発展性及び名古屋駅への接近性等を要因として地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

住宅、作業所等が混在する住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、居住環境はやや劣るものの、名古屋駅周辺の交通利便性の優れたエリアとして地価は強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路の配置がやや劣る混在度のやや高い住宅地域であるが、市中心部に近く生活利便性も比較的良好であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

生活利便性が優る住宅地域として徐々に住宅用途への純化が進んでいくものと予測される。地価はしばらくは堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近接するJPタワー名古屋の竣工により、エリアの様相は大きく変わり、商業部分のオープンも間近に控え、更なる発展期待感は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅地区に存する背後事例を採用の上査定しており、実証的な価格である。収益価格は、店舗兼事務所といった実態に即した建物を想定し、市況を反映した賃貸事例を採用するなど、相応の規範性が認められる。また、近隣地域は収益ビルの立地も多く、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うものと思料される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性がやや劣る幹線道路沿いの商業地であるが、地下鉄駅に近く、一定の需要があるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの商業地であるが、駅にも近いことから、今後は徐々に賃貸マンション等が増加してくると予測する。

価格決定の理由

収益物件も多く見られる地域であり、収益物件に対する需要も出てきている。但し、収益性を中心として取引価格が形成されているとは言い難く、実需に基づく取引の比重が依然として大きい。したがって、実際の市場を反映している比準価格を重視し、収益価格を考慮の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。賃貸市場は熟成しているが、土地建物一体の価格を元本としての事業採算性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣るが、地価は割安感があり堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅や共同住宅が混在する住宅地域であり、特に目立った変動要因がないことから、今後も現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがって現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前一等地であり、稀少性は非常に高い。再開発ビルの竣工及び進捗等を受けて、名駅地区は更なる発展が見込まれ、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

大名古屋ビルヂングやJPタワー名古屋の商業部分が昨年開業し、さらにJRゲートタワーの竣工を間近に控えるほか、進捗中の再開発計画など期待要素もある。今後とも高度商業地域として発展的に推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中村区及び中区に存する高度商業地の事例を中心に収集・選択しており、実証的な価格として規範性は高い。収益価格についても、実態に即した高層店舗を想定したが、名古屋駅近接エリアにおける取引市場はその稀少性により高値形成されており、収益価格はやや低位に求められた。本件では、当該取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした新興住宅地域であり、未利用地も多く供給は活発であるが、最寄駅からは距離があることから、販売速度は緩やかである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、中村区南西部に存する事例を中心に採用の上、適正に試算した実証的な価格である。収益価格は、標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実であるため、その適用を断念した。本件においては、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標準地との均衡性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

リニア中央新幹線、大型ビルの建て替え等の影響で名駅周辺の土地需要は強い。当地域は利便性が高く、マンション等の住宅系用途が増えつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名駅地区に存し、投資不動産として購入する需要者がみられ収益価格も十分考量すべきであるが、対象地は投資効率に劣り、投下資本に対する賃料収入を得られないことや建築費の高騰等の影響で、収益価格は低位に求められた。相対的信頼性の判断であるが、名駅地区等の取引事例より試算された実証的な比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

生活利便性が高い都心寄りの住宅地域で、安定した需要があり、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅を主とする既成住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、中村区の住宅地で類似性のある取引事例を採用し試算したもので、その精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定が非現実的なことから、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

昔からの住宅地等を背後地等とする旧道沿いの商業地である。全般的な景気の影響や名駅への接近性等により、地価は上昇の傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は既成商業地域に存する比較的面積が小規模の商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗併用住宅、事務所等が混在する商業地域として商況性に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

駐車の便が悪い旧来からの商業地域であり、繁華性の低下は懸念材料として払拭されない。一方、地下鉄駅徒歩約10分の立地条件にあり住宅地域としての熟成度の高まりが期待される。

価格決定の理由

当該地域は、自己使用又は賃貸物件による収益性を目的とした土地取引が混在する商業地域であるが、後者の収益性に着目して試算した収益価格は、店舗、事務所等商業用途ではなく相対的に賃料水準の低い住宅用途の賃貸市場が中心であること等から低位に求められた。よって本件は、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格もその特性を参酌し、更には代表標準地との均衡並びに当該地域の需給動向等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名駅地区の幹線道路背後の商業地域である。飲食店舗の出店意欲の強い地域であり、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は中村区、中区内の準高度・普通商業地域内の取引事例から試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格で説得力を有する。需要者は収益性を重視した法人等が想定され、利回りは低下傾向にあるが、地価に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に把握された。従って、現在の市場動向を考慮し、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

二ツ杁駅近くの古いスーパーマーケットがコンビニエンスストアに建て替えられ利便性が向上した。

地域要因の将来予測

名古屋市都心部への交通接近性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模の一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。