地域要因

最寄駅からの接近性に優れる商業地であるが、商住混在の傾向が強く市内の商業地と比較して繁華性は劣る。背後の住宅地とは価格が接近しつつある。

地域要因の将来予測

店舗・共同住宅等が混在する地域であり、繁華性は低下しているものの今後も同様な利用状況が継続されるものと推測される。昨今の景気回復傾向を反映し、地価は下げ止まり感が出ている。

価格決定の理由

普通商業地に所在しているが、商業地の集約化に伴い繁華性がやや欠けているため賃料水準が低く形成されており、収益価格は低位に試算された。したがって、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

ロードサイドビジネス適地であり、景気回復から不動産需要は向上しているものの、個人消費の回復が緩慢であり、やや需要が伸び悩んでいる。

地域要因の将来予測

国道沿道の路線商業地域であり、ロードサイド事業用店舗等が建ち並んでいる。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

土地利用は、商業用途の自社利用や賃貸物件としての利用が中心となっている。需要者は、中小の不動産業者や個人投資家、ロードサイド事業者等であり、賃貸のみならず自己使用であっても商業収益性が重視される地域である。そこで、単価と総額の関連に留意し、投資原価としての比準価格と投資採算性を示す収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。新京成電鉄線駅勢の中でも生活利便性が良く都心接近性も良い住宅地域である。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

当分の間、現況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

本件は上本郷駅徒歩圏の住宅地域でありアパートも立地可能であるが、収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、対象標準地の存する近隣地域は第1種低層住居専用地域内の主として一般住宅が見られる地域であり、事業収益の観点から収益物件としての共同住宅想定が非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められ、当該地域の地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域は一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、事業収支の観点から収益物件の想定は困難であり、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の小規模住宅密集地であり、特段の地域変動要因は認められない。総額は手頃なるも、選好性は劣後し、地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が密集する雑然とした既成住宅地域で、街区や道路整備が困難なため、今後とも現状維持を保つものと予想。低地の住環境とも相俟って、需要は劣り、地価は弱含み基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺は比較的小規模な戸建住宅を中心とした住宅地で、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。他方比準価格の試算では、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、これらから秤量比較検討しており、妥当な価格が求められたものと思料する。よって採用した資料、手法等を吟味し、十分に合理的説明可能な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から近い利便性の高い住宅地であり、地元は元より周辺他市等からの根強い需要及び上野東京ライン開通の浸透を背景に、地価は上昇にて推移。

地域要因の将来予測

規模約200㎡以上の全般的に画地規模が大きい住宅地である。今後は、総額が嵩むことから細分化が進むものと予測されるが、上野東京ライン開通による利便性の向上が浸透しつつあり、地価は上昇にて推移。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られる。しかし、第1種住居地域内で4m市道に面することから基準容積率は160％であり、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実と判断されるため、収益価格の試算は断念した。よって自己使用目的中心の多数の信頼性を備える取引事例を秤量比較検討して求めた説得性のある比準価格を採用することとし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩限界圏であるが生活利便性には優れた戸建住地であり、需要が強まっている。建売分譲も幾分見られるが地価は、強含んでいる。

地域要因の将来予測

概ね戸建住宅が主として建ち、空地も見受けられる住宅地域であり、戸建住宅の建設が行われていくものと思われる。今後、住宅地としての熟成度が進むものと予測される。

価格決定の理由

土地利用は、戸建住宅が多く、JR駅徒歩15分程度やや遠隔にある。需要者のほとんどは、自らの居住用を目的としており、土地価格に見合う収益性を適切に反映した賃貸利用は見られない。そのため、収益価格を求めることは断念した。そこで、代表標準地との均衡、単価と総額の関連に留意し、居住の快適性を反映している比準価格によるのが妥当と判断されるので、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は北松戸周辺の取引事例から試算され、現実の不動産市場を反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格は画地規模の問題もあって、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件がやや劣る地域であるが、JR常磐線最寄駅より徒歩圏内にある住宅地であり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺空地に住宅開発が進み今後も中小規模の低層住宅地として推移していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

再開発による中高層共同住宅と店舗の複合施設に隣接した、中層の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、ここ最近は市場に及ぼす変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の環境及び敷地規模から需要者の多くは収益物件や分譲マンションの建築を目的とする不動産業者もしくは自社ビルの建築を目的とする法人等である。したがって、本件では収益性を反映した収益価格と市場の実態を反映した比準価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗やマンション等が増えつつあり今後も地域の発展が期待され、収益物件の需要は相応にあるが供給が少なく潜在的な成約価格水準は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、収益価格試算上の指標についても規範性の高いものと考えられる。一方、採用した取引事例は取引時点がやや古いものも含まれるが、類似地域内の信頼性のあるもので、比準価格は市場の実態を反映している。以上より、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、希少性も高いことから、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

交通接近性に優れ、居住環境の良好な住宅地域である。地域要因の変動も見られないことから、同様の傾向で推移するものと推測される。希少性が高く、地価は強含みで推移するものと予想される。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、投下資本に見合う収益物件を新たに想定することは難しく、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であることから原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例より試算し、標準地の市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、比準価格をもって標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段見られない。最寄駅・生活利便施設にも近く底堅い需要が期待可能で地価動向は堅調推移と予測される。

地域要因の将来予測

地勢は低地にあるが交通・生活利便性良好な戸建住宅中心の安定した住宅地で、特段の地域変動要因は見られないことから、今後当分の間は現在のまま推移すると予測され、利便性から地価は堅調推移すると予測される。

価格決定の理由

積算価格は後記2．（2）−1の理由により、収益価格は後記3．（3）−1の理由により、何れも適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地の類似地域内において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に類似地域内の代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR松戸駅前の商業地域であるので、需要は高い。供給量が少ないため、取引価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後地価は、上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益性を重視する地域である。ただし、標準地の規模、基準容積率等から高度利用が難しく、収益価格は低目に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格も関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。