地域要因

格別の地域要因の変動は見られないが、交通接近性に優り利便性が高いことから、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本地域は一般住宅の中にアパートも混在する地域で、賃貸物件の需要もあるが中心となるのは自用目的での取引であることから、類似地域内の同じ厚別中央地区の事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討に加え、試算された比準価格に先行性が認められることも考慮して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

国道12号沿いの路線商業地域にあり、需要は堅調で地価水準は上昇傾向と予測。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道12号沿いの路線商業地域であり、取引においては収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。主として、自用の店舗、事務所ビル等の敷地としての取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業収益は昨年と変化はないが、標準地周辺での再開発の具体的な進展による効果や期待感から、ここ数年プラス基調にある。

地域要因の将来予測

新札幌の中心商業地は、再開発事業が具体的になってきており、今後大規模複合施設の建設等と共に相対的地位は高まって行くことが予測される。

価格決定の理由

新札幌の中心商業地は、再開発を契機に改善傾向にあるが、特に飲食店店舗の空室や賃料低下が止まらない状況も散見され、賃料の遅効性から収益価格は低位に試算された。比準価格は取引が少なく古い事例からの比準となったが、各事例の地域特性に応じ格差修正されており、根拠資料となる。よって代表標準地からの検討結果を尊重し、比準価格を中心に収益価格を関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、地価下落が長期的に継続したことから、背後住宅地価格との平準化が進んでいる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用目的の物件と収益物件が混在しているが、新規の賃貸需要は低迷が続いており、賃料水準、空室状況等から新築収益物件に高い投資採算性は望み難く、収益価格は低水準に試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地下鉄駅前の割には商圏が狭く繁華性も低いが、マンション等の需要もあり地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

地域内に特別な変動要因はなく、今後も当分は現状を維持して推移するものと予測する。地下鉄駅前の割には商圏が狭く、地価は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法では主要幹線沿いの4事例より試算したが、比準価格は市場性を反映しており信頼性が高い。地下鉄駅前の割には繁華性が低く、賃貸物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に求められた。比準価格を標準とし収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内には郊外型大型店舗の出店も見られ、商業集積が進みつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は収益物件と自用物件とが混在しているが、新規の賃貸需要は低迷を続けており、賃料水準、空室状況、賃貸物件の供給動向等を勘案すると、新築収益物件に高い収益性は期待し難く、収益価格は低位に求められた。よって、信頼性に優る比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域で、マンション需要も多く、地価は微騰傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

新さっぽろ駅徒歩圏で国道沿いの中規模店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、依然として比準価格ベースの地価形成が続いており、収益性及び収益価格の占める割合は低い。よって本件においては、取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

JR星置駅南口の比較的近くに位置する住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は横ばい傾向と予測される。

地域要因の将来予測

JR星置駅南口から徒歩圏内に所在する住宅地域である。星置駅北口に所在するスーパー等利便施設の利用が可能な地域であり利便性が高く、需要は安定的で地価は横ばい傾向と予測される。

価格決定の理由

当該地域は、JR星置駅に比較的近く交通利便性に優ることから、周辺にはアパート等としての利用も見られる住宅地域であるが、取引においては主として自用目的の取引が中心となっている。試算価格の調整にあたっては、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

「JR稲積公園駅」から徒歩圏内で宅地需要が堅調な地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域で地域要因に大きな変動は見られない。当分の間、現状を維持するものと考えられる。利便性が比較的良好な地域のため今後の地価動向は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的な区画整然とした戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は見られない。また、第1種低層住居専用地域の用途指定を受けているため、投資に見合う収益の確保が困難である。よって収益価格の試算には適さず、比準価格を標準として代表標準地からの検討を加え、さらに地域の現状及び将来動向を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

下手稲通背後に位置する住宅地域で周辺商業地域の繁華性が高く生活利便性に優り、地価は上昇傾向と予測される。

地域要因の将来予測

商業店舗が建ち並ぶ下手稲通背後の住宅地域で生活利便性が比較的高い。JR手稲駅と下手稲通の間に位置する住宅地域は人気が高く、地価は上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

当該地域は、商業店舗が建ち並ぶ下手稲通の背後住宅地域に所在し生活利便性が比較的良好で人気の高い住宅地域である。第1種低層住居専用地域に存する住宅地域で、自用目的の取引が中心となっており賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。本件においては、比準価格に標準をおき、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般的要因の影響等により地価は持ち直しつつあるが、郊外に位置する当地域はやや人気薄で横這い傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅主体の郊外住宅地域である。周辺地域における大規模な宅地分譲の販売も安定しており地価は上昇したが、今後は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は全く存在しない。また、第1種低層住居専用地域の用途指定を受けているため、投資に見合う収益の確保が困難である。よって収益価格の試算には適さず、規範性の高い取引事例から試算された比準価格を標準として代表標準地との検討を加え、さらに地域の現状及び将来動向を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型商業施設に近いが郊外住宅地に対する土地需要に変化は見られず、地価は横這い傾向。

地域要因の将来予測

JR駅徒歩圏外であるが、大型商業施設には近い。地域要因に大きな変動は見られず、地価は今後横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的な戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は存在しない。また、第1種低層住居専用地域の用途指定を受けているため、投資に見合う収益の確保が困難である。よって収益価格の試算には適さず、比準価格を標準として代表標準地からの検討を加え、さらに地域の現状及び将来動向を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外住宅地に対する土地需要に変化はなく、地価は横這い傾向。

地域要因の将来予測

郊外の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。JR駅徒歩圏外であるが、住宅地需要は安定的であり、地価は底値圏にあり横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的な戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件はほとんど見当たらない。賃貸市場が成立していない地域であり、収益価格の試算は困難である。よって収益価格は試算せず、実際の取引事例から試算され実証的な比準価格を標準として代表標準地からの検討を加え、さらに不動産市場の現状及び将来動向を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、利便性が良好な地域であり、需要が堅調で地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

JR手稲駅から徒歩圏内であり、駅周辺の生活利便施設への接近条件も良好な住宅地域である。利便性の良さから需要は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一部に低層アパートが見られるものの戸建住宅が多く、取引は自用目的が中心である。賃貸のアパートを想定し収益価格を試算したが、新規に土地を購入してアパートを経営するには投資環境が不十分な地域であり、収益価格も低位の試算に止まった。したがって、地域の現状に鑑みて比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JRほしみ駅近くの郊外住宅地域であり、地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

ほしみ駅周辺は買物施設等がないことからやや生活利便性に劣るが、JRほしみ駅徒歩圏内に所在する閑静な郊外住宅地域であり、地価は横這いから若干の上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、ほしみ駅徒歩圏内に所在し中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な郊外住宅地域である。第1種低層住居専用地域に存する住宅地域のため自用目的の取引が中心となっており賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。本件においては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性に優る地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

JR線と下手稲通の間に所在する住宅地域である。周辺には買物施設や公園、小学校等が適宜配置されており、生活利便性が良好な地域である。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一部に低層アパートが見られるものの戸建住宅が多く、取引は自用目的が中心である。賃貸のアパートを想定し収益価格を試算したが、新規に土地を購入してアパートを経営するには投資環境が不十分な地域であり、収益価格も低位の試算に止まった。したがって、地域の現状に鑑みて比準価格を標準とし、収益価格は参考程度として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、地価も安定的に推移している。今後も横ばい価格が継続すると予測する。

価格決定の理由

周辺は、一般住宅の中に空地等が見られる郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地の取引は、自己利用目的が主であり、市場価格を指標に取引されることが一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした既成住宅地域として熟成しており、需要は安定的で地価は横ばい傾向と予測される。

地域要因の将来予測

JR線及び川に囲まれた三角形状の地域であることから街路の連続性にやや劣るが、前田地区は手稲区内の住宅地域として人気が高く、需要は安定的で地価水準は横ばい傾向と予測される。

価格決定の理由

当該地域は、前田地区に所在する区画整然とした住宅地域として熟成しており、第1種低層住居専用地域に存する住宅地域のため自用目的の取引が中心となっており賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道5号以南に所在する手稲駅に比較的近い住宅地域で、地価は若干の上昇傾向と予測される。

地域要因の将来予測

国道5号と札樽自動車道の間に所在し熟成度の高い既成住宅地である。手稲駅から比較的近く、周辺には公園等もあり良好な住環境を形成しており、需要は堅調で地価水準は若干の上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

当該地域は、国道5号以南に所在する手稲駅に比較的近い既成住宅地域である。第2種低層住居専用地域に存する住宅地域であり自用目的の取引が中心となっていることから賃貸市場が未成熟であり、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い郊外の閑静な高台住宅地域であり、駅から遠くない利便性と比較した値頃感から、価格修正の動きも見られ、地価は横這い、あるいは、やや強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な高台住宅地域として、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地の取引は、自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄りJR駅から距離があるが、生活利便性は比較的良好であり、需要は安定的で地価水準は横ばい傾向と予測される。

地域要因の将来予測

最寄りJR駅から距離があるが、周辺には小中学校や公園等が適宜配置されており下手稲通沿いの買物施設や公共施設等を利用可能な住宅地域である。需要は安定的で地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、最寄りJR駅から距離があるが、周辺には商業施設等の利便施設が適宜配置されている住宅地域である。第1種低層住居専用地域に存する住宅地域のため自用目的の取引が中心となっており賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、地価も安定的に推移している。今後も横ばい価格が継続すると予測する。

価格決定の理由

周辺は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地の取引は、自己利用目的が主であり、市場価格を指標に取引されることが一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はないが、利便性のある地域の需要は増しており、地価はやや強含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺は、一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域であり、収益還元法は、容積率や賃貸需要等を考慮して、2階建共同住宅と想定したが、周辺物件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地の取引は、自己利用目的が主であり、市場価格を指標に取引されることが一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件が良好で商業繁華性が比較的高く、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JR手稲駅徒歩圏内の国道5号沿いの路線商業地域であり、取引においては収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向にあり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、収益価格の各種想定には一定の限界があることから、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、近時の不動産市況等も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。