地域要因

地域要因の大きな変動はない。収益物件市場としての需要や、武庫之荘エリアにあって周辺住宅地の下支えもあり地価の上向き傾向が見られる。

地域要因の将来予測

店舗併用共同住宅が多く見られる駅前の商業地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状での推移が予測される。国内景気の持続的回復や周辺優良住宅地価格の下支えもあり、地価は緩やかな上昇傾向。

価格決定の理由

近隣地域は自用物件の他、賃貸用店舗・事務所も見受けられ、収益性に基づく取引も認められる。ただ、当該地域周辺及び背後は住宅地域で、収益性よりも快適性・利便性に基づき価格形成が行われている地域であるため、対象地に係る収益価格も低位に試算された。従って、規範性の高い取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、下記指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は高度成長期に建築された中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、幅員等も現在ではややは狭い。今後とも現状のままで推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の住宅地の事例を基に試算されており、市場性を反映している。収益価格については、対象標準地の画地規模が小さく、合理的な賃貸共同住宅の想定が困難であり、戸建の賃貸も見られない地域であるため、収益還元法を適用を断念した。当該地域では自用目的での取引が主であるため、説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路事情が劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅より近く需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。街路事情は劣るが、最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は概ね堅調であり、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

尼崎市を代表する武庫之荘エリアに属する優良住宅地域で、富裕層の根強い需要があり、地価は強含んでいる。

地域要因の将来予測

市内でも有数の優良住宅地であり、今後も良好な住環境を維持して推移するものと思料される。地価動向は選好性と需給バランスから強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域であり、快適性を重視する住宅地域のため自用目的の取引が大半を占める。周辺には共同住宅も見受けられるが、居住環境保全のために容積率が低く抑えられており収益目的には利用効率から見て不向きであり、収益性に馴染まない地域性を考慮して収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格により鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

阪急武庫之荘駅から徒歩圏にあり、需要は堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。阪急神戸本線沿線に所在し、最寄り駅からも徒歩圏にあるため需要は堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等の収益物件も見られるが、標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅へ徒歩圏内で、都心への利便性が良好な閑静な住宅地域。住環境等居住の快適性があり、需要は底堅く安定。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並び、住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変化がなく、当分の間は現状維持と予測する。地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産は、区画整然とした戸建住宅地で、自用目的の取引が中心である。行政的に第1種低層住居専用地域に所在し、賃貸経営が成り立つ地域でないため、収益還元法の適用を断念。一方比準価格は、不動産の市場性に着目した実証的な価格で、当該地域が「居住の快適性」を重視するため、比準価格の規範性は高いものと判断する。従って、規範性の高い比準価格を標準に、指定基準地の推移や不動産市場を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性はやや劣るものの、良好な住環境及び値頃感から底堅い需要がある。総額的観点から、分割された土地の取引が増えつつある。

地域要因の将来予測

最寄駅から距離を有するが、良好な住環境を維持している。近年では細分化傾向も見られるが、今後も現況を維持しつつ推移するものと判断される。武庫之荘駅勢圏の住宅地需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が殆どであり、近隣及び周辺地域から住環境が類似した取引事例を多数収集し得た。一方で、賃貸市場が未成熟であるため、信頼性の高い賃貸事例の収集はやや困難であった。当該地域は、収益性を中心とした価格形成がなされておらず、収益性よりも居住の快適性が重視されるため、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道沿いの内陸型工業地域。周辺に住宅や事業所等があり、用途的多様性がある。規模等の制約の中で、利便性から需要はあり、地価は概ね微増傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は内陸型工業地域内にあって、大中規模の自社工場を中心とする地域に所在している。当該地域においては賃貸用工場は殆どなく、賃貸市場は成立していないものと認められ、収益還元法の適用を断念した。従って、取引事例収集は隣接市等を含み広域的に拡げ、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映する比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意し、現下の工業地の動向を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

武庫之荘界隈の住宅地は、良好な居住環境から、市内でも安定的な需要がある。今後も底堅い需要に支えられて、地価は堅調に推移すると思われる。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離を有するが概ね良好な住環境にある。周辺には田・畑等も見られ、今後は住宅に移行することが考えられる。特筆すべき要因も見られず、現状維持で推移すると判断される。地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、自用目的の取引が中心となっている。比準価格は、近隣及び周辺地域から住環境が類似した多数の取引事例から算出されており、実証性が高い。一方、対象標準地の画地規模では経済合理性を有する賃貸住宅経営は困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺住宅地が人気の武庫之荘駅近くの商店街は、消費者の購買力に若干の回復が見込まれ、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

中低層の小規模店舗を中心とする駅に近い商業地域であり、商況・繁華性等に若干の上昇傾向が認められつつある。地価水準は政府の景気浮揚策等で若干の回復が見込まれるものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地に対して予想される需要者は、自用物件として取得する事業者や収益目的のための投資家が中心で、これらの者は不動産購入の意思決定に際し、収益性に着目しつつも、立地条件や同一需給圏内における類似不動産の取引価格及びその動向等を十分に把握し検討するものと考える。このようなことから、調整に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅を中心に未利用地が点在する住宅地域であり、地域的特性に変化は認められない。実需に基づく安定的な需要が存する地域である。

地域要因の将来予測

戸建住宅、マンションのほか未利用地がみられる住宅地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。需給が安定しており、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域には賃貸共同住宅が散見されるが、賃貸市場は未成熟で、元本価格に見合う賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。当該地域の取引は自己使用不動産が中心で、居住の快適性を指標として価格が形成されている。よって、本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般的要因のプラスの影響を受けて地価の上昇があったが、住宅取得ブームの終焉とともに地価は若干弱含みになってきている。

地域要因の将来予測

混在住宅地域として今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。尼崎市内においては比較的選好性の高いエリアにあるが、住宅取得ブームの終焉から、今後、地価はやや弱含みになるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は低層の賃貸マンション立地が可能な画地であるため収益価格の試算も行ったが、近隣地域の土地価格は周辺住宅地域における自用の戸建住宅地の取引により形成されている。したがって、本件では、当該土地価格形成と整合性がある比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西武庫団地の人口が減少気味であるが、北西方で大規模な戸建住宅分譲が始まっており顧客の増加が見込める。

地域要因の将来予測

中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域で、多くが低層部を店舗、上層を住宅として利用している。北西・西方に位置する建替した西武庫団地やフジ住宅の団地で人口は増加しており、地価は底打ちから反転と予測する。

価格決定の理由

賃貸物件の取引も見られるが、収益内容は、店舗収益では十分でなく、別途家賃収入も加味して所有者は経営してる場合が多く、それ故画地規模が一定規模が必要となる。収益価格も求めたが画地規模の関係上低く求められた。よって比準価格を重視し、収益価格を考量して、規準とした代表標準地価格との均衡性などにも十分留意した結果、上記のとおり鑑定評価額と決定した。